Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Gem. § 556a Abs. 3 BGB sind bei vermietetem Wohnungseigentum in Zukunft die Betriebskosten entsprechend der Verteilung des zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen, wenn zwischen den Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart ist.
1 Grundsätze
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| BGB n. F. |
§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten |
| (3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen. |
Gemäß § 556a Abs. 1 BGB sind die Betriebskosten nach Wohnfläche abzurechnen, wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Grundsätze gelten grundsätzlich auch bei der Vermietung von Wohnungseigentum. Auch der vermietende Wohnungseigentümer hat vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen mit seinem Mieter die auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten nach Wohnfläche abzurechnen. Hierzu hat er die Gesamtbetriebskosten des Grundstücks zu ermitteln und diese anteilig nach der Wohnfläche auf seinen Mieter umzulegen. Um eine ordnungsmäßige Abrechnung erstellen zu können, muss er also in Kenntnis der Gesamtwohnfläche der Wohnanlage sein und es müssen ihm auch die Wohnflächen der nicht in seinem Eigentum stehenden Wohnungen bekannt sein.
Entspricht der wohnungseigentumsrechtliche Kostenverteilungsschlüssel nicht dem Wohnflächenanteil, führt dies dazu, dass der Mieter über die Betriebskostenabrechnung entweder mit höheren oder mit niedrigeren Kosten belastet wird, als dem vermietenden Wohnungseigentümer entstanden sind, was zunächst einmal zwangsläufige Folge ist.
Kostenverteilung nach Objekten
Nach dem in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel werden die Kosten der Treppenhausreinigung nach Objekten umgelegt. Die Wohnanlage besteht aus 10 Wohnungen. Die an den Mieter vermietete Wohnung hat eine Wohnfläche von 60 m². Insgesamt beträgt die Wohnfläche der Wohnanlage 900 m². Von den Reinigungskosten in Höhe von 1.000 EUR entfallen auf den vermietenden Wohnungseigentümer also 100 EUR. Bei einer Umlage nach Wohnfläche kann er von seinem Mieter jedoch nur 54 EUR verlangen.
Jedenfalls bestimmt § 556a Abs. 3 BGB n. F., dass bei Vermietung einer Eigentumswohnung die Betriebskosten nach dem Maßstab auf den Mieter umzulegen sind, der zwischen den Wohnungseigentümern für die Verteilung der Betriebskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt, soweit die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Der insoweit maßgebliche Kostenverteilerschlüssel ergibt sich entweder aus
- dem Gesetz,
- einer Vereinbarung oder
- einem Beschluss.
Dass für einzelne Betriebskostenpositionen unterschiedliche Verteilerschlüssel gelten können, ist unerheblich.
2 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach Abschluss des Mietvertrags
Wie der Gesetzeswortlaut verdeutlicht, richtet sich der Umlageschlüssel nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab. Insoweit kann der vermietende Wohnungseigentümer seiner Betriebskostenabrechnung unproblematisch auch einen nach Abschluss des Mietvertrags geänderten Kostenverteilungsschlüssel zugrunde legen.
Änderung der Kosten des Allgemeinstroms
Die Verteilung der Kosten des Allgemeinstroms ist nach der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen geregelt. Der vermietende Wohnungseigentümer hatte konsequenterweise eine entsprechende Umlage in der Betriebskostenabrechnung ebenfalls nach Miteigentumsanteilen mit seinem Mieter vereinbart. Später beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich eine Verteilung dieser Kosten nach Objekten.
Hatte die Betriebskostenabrechnung bislang den Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen zu berücksichtigen, kann der Vermieter die Kosten des Allgemeinstroms künftig nach dem Objektschlüssel auf seinen Mieter umlegen.
Herr / Frau / Eheleute
[Name und Anschrift des Mieters/Nutzers]
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Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (2. OG)
Hier: Mietvertrag vom 1. Oktober 2020
Sehr geehrte/r __________,
in § 4 vorbezeichneten Mietvertrags haben wir vereinbart, dass die Betriebskosten nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umgelegt werden.
Wie Ihnen bekannt ist, erfolgt die Verteilung der Kosten des Allgemeinstroms unter den Wohnungseigentümern bislang nach Miteigentumsanteilen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. Mai 2021 wurde (mittlerweile bestandskräftig) beschlossen, die Kosten des Allgemeinstroms künftig ab der Wirtschaftsperiode 2022 nach Objekten, ...