WEMoG: Betriebskostenabrechnung bei vermietetem Wohnungs ... / 2 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach Abschluss des Mietvertrags

Wie der Gesetzeswortlaut verdeutlicht, richtet sich der Umlageschlüssel nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab. Insoweit kann der vermietende Wohnungseigentümer seiner Betriebskostenabrechnung unproblematisch auch einen nach Abschluss des Mietvertrags geänderten Kostenverteilungsschlüssel zugrunde legen.

Praxis-Beispiel

Änderung der Kosten des Allgemeinstroms

Die Verteilung der Kosten des Allgemeinstroms ist nach der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen geregelt. Der vermietende Wohnungseigentümer hatte konsequenterweise eine entsprechende Umlage in der Betriebskostenabrechnung ebenfalls nach Miteigentumsanteilen mit seinem Mieter vereinbart. Später beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich eine Verteilung dieser Kosten nach Objekten.

Hatte die Betriebskostenabrechnung bislang den Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen zu berücksichtigen, kann der Vermieter die Kosten des Allgemeinstroms künftig nach dem Objektschlüssel auf seinen Mieter umlegen.

Musterschreiben: Ankündigung des Vermieters über Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Herr / Frau / Eheleute

[Name und Anschrift des Mieters/Nutzers]

______________________

______________________

___________, den _______

Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (2. OG)

Hier: Mietvertrag vom 1. Oktober 2020

Sehr geehrte/r __________,

in § 4 vorbezeichneten Mietvertrags haben wir vereinbart, dass die Betriebskosten nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umgelegt werden.

Wie Ihnen bekannt ist, erfolgt die Verteilung der Kosten des Allgemeinstroms unter den Wohnungseigentümern bislang nach Miteigentumsanteilen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. Mai 2021 wurde (mittlerweile bestandskräftig) beschlossen, die Kosten des Allgemeinstroms künftig ab der Wirtschaftsperiode 2022 nach Objekten, also nach Wohnungseigentumseinheiten, umzulegen. Insoweit werden diese Kosten, die Bestandteil der von Ihnen zu tragenden Betriebskosten sind, künftig ab 1. Januar 2022 auch im Rahmen unseres Mietverhältnisses nicht mehr nach dem Schlüssel der Miteigentumsanteile, sondern demjenigen der Objekte umgelegt.

Konkret wird dies voraussichtlich folgende Auswirkungen auf Ihre Zahllast haben:

Die von Ihnen gemietete Wohnung repräsentiert 90/1.000 Miteigentumsanteile, die Wohnanlage besteht insgesamt aus 10 Wohnungseigentumseinheiten.

Kosten des Allgemeinstroms waren im Jahr 2021 entsprechend der Jahresabrechnung für diese Wirtschaftsperiode in Höhe von 800 EUR angefallen. Bei einer Umlage dieses Betrags nach Miteigentumsanteilen bedeutet dies konkret für die von Ihnen gemietete Wohnung einen anteiligen Kostenbetrag in Höhe von 72 EUR.

Unter der Prämisse, dass die Verbrauchskosten auch im Jahr 2022 einen Betrag von 800 EUR ergeben werden, würde die Zahllast für die von Ihnen gemietete Wohnung dann um 8 EUR auf 80 EUR steigen. Konkret beträgt die Kostensteigerung insoweit ca. 11 % für diese Kostenposition.

Rein vorsorglich weise ich Sie darauf hin, dass der geänderte Umlagemaßstab billigem Ermessen nicht widerspricht. Im Gegensatz zu einer Umlage der Betriebskosten gemäß der Grundregel des § 556a Abs. 1 BGB nach Wohnfläche, beeinträchtigt Sie der neue Maßstab nicht. Die Gesamtwohnfläche der Liegenschaft beträgt 1.100 qm, die von Ihnen gemietete Wohnung hat eine Fläche von 110 qm. Bei einer Umlage der Kosten des Allgemeinstroms nach Wohnfläche, würde auf die von Ihnen gemietete Wohnung ebenfalls ein Betrag in Höhe von 80 EUR entfallen.

Abschließend bitte ich Sie bereits heute darum, ihre Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ab Januar 2022 entsprechend anzupassen. Von derzeit monatlich 210 EUR bitte ich Sie also ab Januar 2022 um eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 218 EUR.

Mit freundlichen Grüßen

Verwalter/Verwalterin bzw. Vermieter/Vermieterin