WEMoG: Der Verwalter – Zertifizierung, leichtere Abberuf ... / 1 Überblick

Fungiert der Verwalter bislang noch als "Diener zweier Herren", nämlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der einen und der Wohnungseigentümer auf der anderen Seite, wird ihm das WEMoG gegenüber den Wohnungseigentümern keine Rechte und Pflichten mehr einräumen.

Neu: Stellung des Verwalters wird im Außenverhältnis gestärkt und im Innenverhältnis geschwächt

Die Stellung des Verwalters wird als wichtigstes Organ der Eigentümergemeinschaft festgeschrieben. Allein der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Vertretungsbefugnis kann weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung eingeschränkt werden. Diese uneingeschränkte gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters dient in erster Linie dem Schutz des Rechtsverkehrs, der grundsätzlich darauf vertrauen kann, dass der Verwalter zur umfassenden Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt ist. Zu beachten ist allerdings, dass § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. dem Verwalter für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags nur dann eine Vertretungsmacht verleiht, wenn er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Durch Beschluss können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters weiter beschränken, aber auch erweitern.

Die Wohnungseigentümer werden sich des Weiteren leichter von ihrem Verwalter trennen können, wenn sie mit dessen Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind oder das erforderliche Vertrauensverhältnis, ohne dass es definitiv zerstört sein muss, zumindest nicht mehr in wünschenswertem Maß besteht. Die Abberufung des Verwalters wird jedenfalls nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkbar sein, sodass der Verwalter letztlich grundlos durch einfachen Mehrheitsbeschluss von seinem Amt abberufen werden kann. Des Weiteren wird nach einer Übergangszeit das neue Regelbeispiel des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. anwendbar sein, wonach die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Lediglich in dem Fall, in dem ein Verwalter nicht bestellt ist, vertreten sämtliche Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich. Auch diese Ersatzvertretungsbefugnis kann weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung mit Wirkung für das Außenverhältnis eingeschränkt werden.^[1]

Der Verwalter ist nicht mehr zur Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer berechtigt, wie dies § 27 Abs. 2 WEG a. F. noch vorsieht. In materieller Hinsicht ist sie allerdings auch nicht notwendig, weil die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Gemeinschaftsangelegenheiten am Rechtsverkehr teilnimmt und nicht die Wohnungseigentümer als solche. Freilich nicht unproblematisch, kann insoweit die Inanspruchnahme einzelner Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für öffentlich-rechtliche Abgaben werden. Wie in Kap. 6.5 ausgeführt, handelt allerdings die Behörde ermessensfehlerhaft, wenn sie nicht entsprechend die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nimmt. Aufgrund der nach § 44 Abs. 2 WEG n. F. vorgesehenen Passivlegitimation der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Beschlussklagen, ist eine Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer auch prozessual nicht mehr notwendig. Soweit die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEG n. F. bestimmte Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer wahrnimmt, bedarf es ohnehin keiner Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer. Alle anderen Rechte und Pflichten können und müssen die Wohnungseigentümer selbst ausüben und wahrnehmen.

Bislang regelt § 20 Abs. 2 WEG a. F., dass die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann. § 20 WEG a. F. wird unter dem Geltungsbereich des WEMoG nicht mehr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zum Inhalt haben, sondern Regelungen zu dessen baulicher Veränderung enthalten. Nach wie vor aber kann die Möglichkeit der Bestellung eines Verwalters auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen werden. Dies ordnet künftig § 26 Abs. 5 WEG n. F. an, wonach Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters nicht zulässig sind.

Der Verwalter wird aufgrund seiner Stellung als Organ gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet sein, die ihn als Organ treffenden Pflichten zu erfüllen. Unterlässt er es etwa pflichtwidrig, eine Versammlung einzuberufen, wird er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend haften.

[1] Siehe Vertretung durch die Wohnungseigentümer.