WEMoG: Der Verwalter – Zertifizierung, leichtere Abberuf ... / 2 Qualifikation des Verwalters

WEG n. F.

§ 26a Zertifizierter Verwalter

(1) Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

(2) Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. In der Rechtsverordnung nach Satz 1 können insbesondere festgelegt werden:

1. nähere Bestimmungen zu Inhalt und Verfahren der Prüfung;
2. Bestimmungen über das zu erteilende Zertifikat;
3. Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen;
4. Bestimmungen, wonach Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind, insbesondere weil sie die Befähigung zum Richteramt, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder einen vergleichbaren Berufsabschluss besitzen.

Nach wie vor wird der Verwalter keine Ausbildung benötigen, um seinen Beruf ausüben zu können. Gravierende Änderungen ergeben sich jedoch insoweit zur früheren Rechtslage, als nach einer Übergangszeit die Bestellung eines nicht nach § 26a WEG n. F. zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht und so nicht unerhebliche Anfechtungsrisiken drohen. Zwar ist bereits amtierenden Verwaltern von Gemeinschaften insoweit eine großzügige Frist bis Mitte des Jahres 2024 eingeräumt, danach kann es aber für diejenigen "eng" werden, die sich noch nicht um eine Zertifizierung gekümmert haben. Die Zertifizierungen werden durch eine einschlägige Prüfung vor den Industrie- und Handelskammern (IHK) zu erlangen sein und letztlich den Sachkundenachweis darstellen.

2.1 Grundsätze

Die materiell-rechtliche Zertifizierungsregelung im Rahmen des WEG stellt klar, dass eine Zertifizierung des Verwalters nichts mit gewerberechtlichen Voraussetzungen einer Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter im Sinne von § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO) zu tun hat. Wenn sich ein Verwalter nicht zertifizieren lässt, steht dies allein der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nicht entgegen. Zwar regelt § 34c Abs. 2 GewO Ausschlusskriterien, wann eine Gewerbeerlaubnis zu versagen ist und ein Indiz mangelhafter Zuverlässigkeit kann auch das Fehlen elementarer Sachkenntnisse für eine ordnungsgemäße Berufsausübung sein. Da der Wohnimmobilienverwalter aber gerade keinerlei Ausbildungsabschlüsse vorweisen oder eine Art Aufnahmeprüfung zu absolvieren hat, kann die Erlaubnisbehörde auch nicht überprüfen, ob es dem Einzelnen tatsächlich an elementaren Grundkenntnissen für seine Berufsausübung fehlt. Dies offenbart sich zwangsläufig erst im Rahmen der Gewerbeausübung und kann im Extremfall zum Widerruf der Gewerbeerlaubnis bzw. zur Gewerbeuntersagung führen. Das ist im Rahmen ihrer Erteilung aber zunächst irrelevant.

Insbesondere den Immobilienverbänden war diese Tatsache seit Jahrzehnten ein Dorn im Auge. Diverse, bereits Ende der 1950er und während der 1960er Jahre angestoßene Initiativen vor allem des RDM, wurden vereinzelt bei Gesetzesinitiativen zwar berücksichtigt, allerdings nie Gesetz. Stets war die Bundesregierung der Auffassung, ein Sachkundenachweis sei nicht erforderlich. Der Markt reguliere sich mehr oder weniger selbst im Hinblick auf unqualifizierte Gewerbetreibende.

Im Koalitionsvertrag wurde dann im November 2013 angekündigt, entsprechende gesetzgeberische Aktivitäten anzustoßen. In der Folge war das "Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum" am 1. August 2018 in Kraft getreten. Ein Sachkundenachweis ist jedoch auch nicht Gegenstand dieses Gesetzes.

Befeuert wurde die Diskussion ein weiteres Mal nach Vorlage des Referentenentwurfs und erst recht des Gesetzentwurfs zum WEMoG, in dem die Rechtsstellung des Verwalters wesentlich weitgehender geregelt war als nunmehr Gesetz werden wird. Noch im Rahmen der 1. Anhörung am 6. Mai 2020 hatten die Koalitionsparteien und Bündnis 90/Die Grünen sich auf einen Sachkundenachweis geeinigt. Schlussendlich hat der Gesetzgeber nunmehr einen besonders eleganten Weg eingeschlagen, in dem er es den Wohnungseigentümern überlässt, ob sie nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. einen zertifizierten Verwalter als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung bestellen oder nicht.^[1]

§ 26a Abs. 1 WEG n. F. definiert zwar den zertifizierten Verwalter, die inhaltliche Ausgestaltung des Verfahrens und der Prüfungsinhalte des zu erteilenden Zertifikats obliegt noch dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Es liegt nahe, dass sich die entsprechenden Bestimmungen in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) finden werden, weil dort schon die Regelungen über die Weiterbildungspflicht der Verwalter verortet sind.

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