WEMoG: Der Verwalter – Zertifizierung, leichtere Abberuf ... / 2.2 Betroffener Personenkreis

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings kann der Verordnungsgeber auf Grundlage von § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F. festlegen, welche Personen, die über anderweitige Qualifikationen verfügen, von der Prüfung befreit sind, aber dennoch einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt werden. Da das Gesetz insoweit Regelbeispiele nennt, ist dem Verordnungsgeber zwar immer noch ein Ermessen eingeräumt. Allerdings dürften Verwalter mit der Befähigung zum Richteramt, also Volljuristen, vom Prüfungserfordernis ebenso wenig betroffen sein, wie Verwalter, die einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder einen vergleichbaren Berufsabschluss besitzen. Einen insoweit vergleichbaren Berufsabschluss dürften durchaus auch die Geprüften Immobilienfachwirtinnen und Geprüften Immobilienfachwirte aufweisen.

Zertifizierung aber erforderlich

Auch wenn bestimmte Berufsgruppen vom Erfordernis einer Prüfung vor der IHK befreit sein werden, werden sie sich nicht automatisch als zertifizierte Verwalter bezeichnen können. Vielmehr werden die IHK überprüfen, ob die Voraussetzungen einer Befreiung vom Prüfungserfordernis erfüllt sind und die Zertifizierung dann eben ohne Prüfung vornehmen.

"Alte-Hasen-Regelung"?

In dem vom Ministerium für Wirtschaft und Energie 2015 vorgelegten Referentenentwurf eines "Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum" war ursprünglich der Sachkundenachweis geregelt, der nicht Gesetz wurde. In diesem Entwurf war in § 161 Abs. 3 GewO-E eine "Alte-Hasen-Regelung" dergestalt vorgesehen, dass Wohnungseigentumsverwalter, die mindestens 6 Jahre vor Inkrafttreten des Gesetzes ununterbrochen selbstständig als Wohnungseigentumsverwalter tätig gewesen sind, keinen Sachkundenachweis erbringen müssen. Ob eine hiermit vergleichbare Regelung auch bezüglich der Zertifizierung des Verwalters kommen wird, lässt sich derzeit kaum abschätzen. Angesichts der in § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F. aufgeführten Regelbeispiele erscheint dies auch eher fernliegend.

Der Verordnungsgeber wird nach § 26a Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. auch die Voraussetzungen regeln, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Mit Blick auf die entsprechende Ausgestaltung geht der Gesetzgeber davon aus, dass insoweit inhaltlich an die entsprechende Regelung zur Fortbildungspflicht in § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO angeknüpft werden kann.^[1] Hiernach ist es ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird.^[2] Die Regelung stellt auf die Personen ab, die unmittelbar bei der Verwaltungstätigkeit mitwirken. Dementsprechend müssten sich Personen, die allein untergeordnete Tätigkeiten ausführen, wie etwa im Sekretariat oder als Hausmeister, keine Prüfung ablegen, damit sich die juristische Person oder Personengesellschaft, bei der sie beschäftigt sind, als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf.

[1] BT-Drs. 19/22634, S. 46.

[2] Siehe hierzu Betroffene.