Alexander C. Blankenstein
Zentrale Norm der Aufgaben und Pflichten des Verwalters bleibt § 27 WEG n. F. Allerdings regelt diese Vorschrift künftig konturenlos pauschal die Aufgaben des Verwalters unter vollständiger Aufgabe des in alter Fassung in den Absätzen 1 bis 3 geregelten Aufgabenkanons.
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| WEG n. F. |
§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters |
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
- zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern. |
Für die Praxis der Verwaltung wird sich nichts ändern, wenn auch dem Verwaltervertrag und seinen Regelungsinhalten künftig größere Bedeutung zukommen kann.
Innenverhältnis und Außenverhältnis trennen
§ 27 WEG n. F. regelt allein das Innenverhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter. Auch wenn die Wohnungseigentümer die Verwalterbefugnisse nach § 27 Abs. 2 WEG n. F. im Innenverhältnis beschneiden bzw. begrenzen können, hat dies keine Auswirkungen auf die Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis. Seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis ist allumfassend und kann auch durch Beschluss oder Vereinbarung nicht beschränkt werden, wie § 9b WEG n. F. zum Ausdruck bringt. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass das Gesetz dem Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG n. F. keine Vertretungsmacht für Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge verleiht. Hierzu bedarf es eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.
Das Gesetz weist dem Verwalter keinerlei Aufgaben mehr in Bezug auf die Wohnungseigentümer zu, wie dies nach bisheriger Rechtslage in § 27 Abs. 2 WEG a. F. der Fall war. Allerdings hatte § 27 Abs. 2 WEG a. F. allenfalls Bedeutung für Beschlussanfechtungsklagen, die gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten waren. Da es sich bei Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen künftig aber um Verbandsprozesse handeln wird, die nach § 44 WEG n. F. gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind, käme der bisher geltenden Regelung in § 27 Abs. 2 WEG a. F. zwar noch insoweit praktische Bedeutung zu, als nach kommunalen Satzungen für Grundbesitzerabgaben vielfach eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer angeordnet ist und somit der Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer ausscheidet. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Pflichten der Wohnungseigentümer zu erfüllen hat, denn die Erfüllung von Gebühren und Abgaben in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ist eine gemeinschaftsbezogene Pflicht i. S. v. § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG a. F. und künftig i. S. v. § 9a Abs. 2 WEG n. F. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat danach eine ihr fremde Schuld zu erfüllen. Die Behörde dürfte auch ermessensfehlerhaft handeln, wenn sie Gebührenbescheide nicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richtet.
5.1 Maßnahmen untergeordneter Bedeutung
In seiner Begründung zu § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. führt der Gesetzgeber aus, dass eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer dann nicht geboten sei, "wenn aus Sicht eines durchschnittlichen Wohnungseigentümers eine Entscheidung durch die Wohnungseigentümerversammlung aufgrund ihrer geringen Bedeutung für die Gemeinschaft nicht erforderlich ist. Maßstab ist dabei stets die konkrete Wohnungseigentumsanlage. Mit der Größe der Anlage wächst demnach in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen kann und muss."
Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Insoweit wird sich gegenüber der noch geltenden Rechtslage nichts an den Aufgaben des Verwalters ändern. Nach wie vor hat er die Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen.
Begründung der neuen Fassung enthält Regelbeispiele der alten Fassung
Als Regelbeispiele erforderlicher Verwaltermaßnahmen greift der Gesetzgeber in seiner Begründung zu § 27 WEG n. F. die Regelungen der derzeit in § 27 Abs. 1 Nr. 2, 4, 5 und 6 WEG a. F. statuierten Verwalterpflichten auf:
- Nr. 2: Der Verwalter hat die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
- Nr. 4: Der Verwalter hat Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es ...