WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen Dritt ... / 4.1 Erhaltungsmaßnahmen

Gemäß § 15 Nr. 1 WEG n. F. soll der Drittnutzer zunächst verpflichtet sein, Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Erhaltungsmaßnahmen sind sämtliche Maßnahmen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen. Dies bringt für das Mietrecht § 555a Abs. 1 BGB zum Ausdruck, das WEMoG übernimmt den Begriff der "Erhaltung" in § 13 Abs. 2 WEG n. F.

Voraussetzung der Duldungspflicht des Drittnutzers ist, dass ihm die Erhaltungsmaßnahme rechtzeitig angekündigt wurde. Insoweit verweist § 15 Nr. 1 WEG n. F. auf die mietrechtliche Bestimmung des § 555a Abs. 2 BGB. Aus vorerwähnter Bestimmung folgt weiter, dass eine Ankündigung der Maßnahme dann entbehrlich ist, wenn

• die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung verbunden oder
• ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist.

Soweit eine Ankündigung erforderlich ist, ist sie Fälligkeitsvoraussetzung des Duldungsanspruchs. Ist also eine Ankündigung erforderlich, aber nicht erfolgt, kann der Drittnutzer das Betreten der Wohnung verweigern.

Die Ankündigung obliegt im Übrigen demjenigen, der zu seinen Gunsten die Duldungspflicht auslösen möchte. Möchte also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Maßnahme durchführen, obliegt die Ankündigungspflicht ihr. Möchte der einzelne Wohnungseigentümer die Maßnahme durchführen, obliegt die Ankündigungspflicht ihm. Selbstverständlich kann der Ankündigungspflicht auch der vermietende bzw. das Nutzungsverhältnis vermittelnde Wohnungseigentümer erfüllen.

4.1.1 Ankündigung ist nicht erforderlich

4.1.1.1 Unerhebliche Einwirkungen

Ob die Einwirkungen einer Erhaltungsmaßnahme unerheblich oder erheblich sind, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind in erster Linie die voraussichtliche Dauer der Maßnahme und ihr voraussichtlicher Umfang. Sind die Mieträume selbst betroffen, ist eine Maßnahme regelmäßig dann erheblich, wenn sie sich über mehrere Stunden hinzieht und das Gebrauchsrecht des Mieters beeinträchtigt. Als insoweit unerheblich wurden der Einbau

• eines Wasserzählers^[1],
• einer Klingelanlage^[2],
• von Rauchwarnmeldern^[3] sowie
• der Anschluss der Mietsache an das Breitbandkabelnetz^[4]

angesehen.

[1] BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10, NJW 2011 S. 1499.

[2] AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 31.10.1988, 18 C 353/88, GE 1989 S. 683.

[3] BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 290/14, NJW 2015 S. 2487.

[4] LG Berlin, Urteil v. 13.9.1985, 64 S 239/84; AG Hamburg, Urteil v. 25.7.1990, 41 C 669/90, WuM 1990 S. 498.

4.1.1.2 Sofortige Durchführung wegen Dringlichkeit erforderlich

Ob die sofortige Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme aus zwingenden Gründen erforderlich ist, bemisst sich ebenfalls nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Allerdings dürfte stets von einer besonderen Dringlichkeit bzw. zwingenden Gründen auszugehen sein

• nach einem Rohrbruch,
• im Fall eines durch ein Unwetter beschädigten Dachs sowie
• bei Schäden infolge eines Brandes.

Unter Beachtung der Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, ist auch in Ausnahmefällen so früh wie möglich wenigstens eine rudimentäre Mitteilung darüber zu erteilen, "was wann von wem geschehen wird".^[1]

[1] Elzer in Prütting, BGB.

4.1.2 Ankündigung ist erforderlich

4.1.2.1 Frist und Form der Ankündigung

Ist eine Ankündigung erforderlich, ist sie dem Drittnutzer "rechtzeitig" anzukündigen. Für die Ankündigung gilt keine besondere Frist. Die Ankündigung muss aber so rechtzeitig erfolgen, dass sich der Mieter darauf einstellen kann. Die insoweit maßgebliche Frist ist wiederum stets von den Umständen des konkreten Einzelfalls abhängig. Im Wesentlichen richtet sich die Frist nach dem Umfang des Eingriffs in den Mietgebrauch. Je stärker der Gebrauch der genutzten Räume tangiert wird, desto früher ist die Maßnahme anzukündigen. Dem Drittnutzer muss jedenfalls die Möglichkeit eingeräumt sein, sich auf die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen zu können. Das kann bei Berufstätigkeit etwa die Beantragung von Urlaub sein oder auch eine Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Jedenfalls kann ein berufstätiger Drittnutzer nicht allein mit der Begründung, berufstätig zu sein, seine Duldungspflicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit beschränken.^[1]

Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme: Kein bestimmtes Formerfordernis

Das Gesetz schreibt nicht vor, in welcher Form die Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme zu erfolgen hat. Sie kann also auch mündlich erfolgen.

[1] LG Berlin, Beschluss v. 30.7.2018, 65 T 73/18, GE 2018 S. 997.

4.1.2.2 Inhalt der Ankündigung

Art der Maßnahme

Zunächst ist dem Drittnutzer die Art der Maßnahme mitzuteilen. Mitzuteilen sind

1. die Art der Maßnahme und
2. deren Auswirkung auf die genutzten Räumlichkeiten.

Dabei muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Erhaltungsmaßnahme beschrieben und nicht jede mögliche Auswirkung auf die genutzten Räume mitgeteilt werden. Die Ankündigung muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie

• den Informationsbedürfnissen des Drittnutzers Rechnung trägt,
• das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und
• die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen beschreibt,

um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Sondereigentumseinheit durch...