WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen Drittnutzern

Zusammenfassung

Überblick

Erstmals im Wohnungseigentumsgesetz regelt der neue § 15 WEG n. F. eine Duldungspflicht von Drittnutzern (insbesondere von Mietern) einer Sondereigentumseinheit. Die Duldungspflicht bezieht sich auf Erhaltungsmaßnahmen und solche, die darüber hinausgehen, hier insbesondere Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen, die dem § 20 Abs. 2 Satz1 WEG n. F. entsprechen, also bauliche Veränderungen und bestimmte privilegierte bauliche Veränderungen.

1 Was ist neu?

WEG n. F.

§ 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Neu: Duldungspflicht von Drittnutzern bzw. Mietern

§ 15 WEG n. F. regelt erstmals im Wohnungseigentumsgesetz eine Duldungspflicht von Drittnutzern einer Sondereigentumseinheit. Die Duldungspflicht bezieht sich auf Erhaltungsmaßnahmen und solche, die darüber hinausgehen, also insbesondere Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen, die dem § 20 Abs. 2 Satz1 WEG n. F. entsprechen, also bauliche Veränderungen und hier bestimmte privilegierte bauliche Veränderungen.

2 Adressatenkreis: Wer hat Maßnahmen zu dulden?

2.1 Nutzer von Wohnungs- und Teileigentum (Drittnutzer)

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG n. F. gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie

• dinglich Wohnungsberechtigte,
• Nießbraucher und
• alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde.

§ 15 WEG n. F. verpflichtet den Drittnutzer insoweit unmittelbar und unabhängig von den vertraglichen Vereinbarungen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einzelnen Wohnungseigentümern, Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Maßnahmen zu dulden. Die Duldungspflicht besteht also gegenüber

• der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie
• dem Sondereigentümer.

Keine Beschränkung nur auf Wohnungseigentum

§ 15 WEG n. F. stellt auf den Nutzer von Wohnungseigentum ab. Insoweit ist die Bestimmung ihrem Wortlaut nach aber nicht nur beschränkt auf den Mieter von Wohnraum, sondern bezieht sich über § 1 Abs. 6 WEG n. F. auch auf Nutzer von Teileigentum, also etwa den Geschäftsraummieter. Wie nämlich vorerwähnte Bestimmung zum Ausdruck bringt, gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend für das Teileigentum.

Die Bestimmung wird insoweit kritisiert, weil als duldungspflichtig auch Nießbraucher angesehen werden.^[1] Allerdings stehen eben dem Nießbraucher nach § 1065 BGB auch nur dieselben Ansprüche zu wie dem Eigentümer aus seinem Eigentum. Mit anderen Worten: Muss der Wohnungseigentümer selbst die Erhaltungsmaßnahme dulden, muss dies auch der Nießbraucher. Muss aber auch der Eigentümer die bauliche Veränderung dulden, weil sie eben gerade nicht mit einer grundlegenden Umgestaltung der Anlage verbunden ist und den Wohnungseigentümer auch nicht unbillig gegenüber anderen Wohnungseigentümern beeinträchtigt, hat auch der Nießbraucher die Baumaßnahme zu dulden.

Im Übrigen kann der Nießbraucher zwar ein rechtliches Interesse an der Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens gegen die Wohnungseigentümer haben^[2], allerdings verbleibt es weiter dabei, dass die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch das Stimmrecht des Wohnungseigentümers unberührt lässt. Das Stimmrecht geht auch hinsichtlich einzelner Beschlussgegenstände nicht auf den Nießbraucher über. Ferner muss der Wohnungseigentümer sein Stimmrecht weder allgemein noch in einzelnen Angelegenheiten gemeinsam mit dem Nießbraucher ausüben. Aus dem zwischen ihnen bestehenden (Begleit-)Schuldverhältnis kann der Wohnungseigentümer jedoch im Einzelfall gegenüber dem Nießbraucher verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe dessen Interessen zu berücksichtigen, nach dessen Weisung zu handeln oder ihm eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen.^[3]

[1] Becker/Schneider ZfIR 2020 S. 283.

[2] LG Dortmund, Beschluss v. 29.11.2019, 17 T 76/19.

[3] BGH, Beschluss v. 7.3.2002, V ZB 24/01, NJW 2002 S. 1647.

2.2 Duldungspflicht "anderen" gegenüber

Die Duldungspflicht besteht nicht gegenüber dem Wohnungseigentümer, von dem der Drittnutzer sein Gebrauchsrecht ableitet.

Praxis-Beispiel

Vermietete Eigentumswohnung

Der vermietende Wohnungseigentümer möchte in der an den Mieter vermieteten Wohnung bestimmte Erhaltungsmaßnahmen durchführen. Hier ist nicht § 15 WEG n. F. einschlägig, da über den Mietvertrag bereits die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter nach §§ 555a ff. BGB bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gelten.

Entsprechendes würde auch beim Nießbrauch nach § 1044 BGB gelten. Im Verhältnis zwischen überlassendem Wohnungseigentümer und Drittnutzer hat § 15 WEG...