Alexander C. Blankenstein
4.1.2.1 Frist und Form der Ankündigung
Ist eine Ankündigung erforderlich, ist sie dem Drittnutzer "rechtzeitig" anzukündigen. Für die Ankündigung gilt keine besondere Frist. Die Ankündigung muss aber so rechtzeitig erfolgen, dass sich der Mieter darauf einstellen kann. Die insoweit maßgebliche Frist ist wiederum stets von den Umständen des konkreten Einzelfalls abhängig. Im Wesentlichen richtet sich die Frist nach dem Umfang des Eingriffs in den Mietgebrauch. Je stärker der Gebrauch der genutzten Räume tangiert wird, desto früher ist die Maßnahme anzukündigen. Dem Drittnutzer muss jedenfalls die Möglichkeit eingeräumt sein, sich auf die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen zu können. Das kann bei Berufstätigkeit etwa die Beantragung von Urlaub sein oder auch eine Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Jedenfalls kann ein berufstätiger Drittnutzer nicht allein mit der Begründung, berufstätig zu sein, seine Duldungspflicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit beschränken.
Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme: Kein bestimmtes Formerfordernis
Das Gesetz schreibt nicht vor, in welcher Form die Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme zu erfolgen hat. Sie kann also auch mündlich erfolgen.
4.1.2.2 Inhalt der Ankündigung
Art der Maßnahme
Zunächst ist dem Drittnutzer die Art der Maßnahme mitzuteilen. Mitzuteilen sind
- die Art der Maßnahme und
- deren Auswirkung auf die genutzten Räumlichkeiten.
Dabei muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Erhaltungsmaßnahme beschrieben und nicht jede mögliche Auswirkung auf die genutzten Räume mitgeteilt werden. Die Ankündigung muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie
- den Informationsbedürfnissen des Drittnutzers Rechnung trägt,
- das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und
- die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen beschreibt,
um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Sondereigentumseinheit durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Gebrauch, einschließlich etwaiger Verwendungen des Drittnutzers, sowie das zu zahlende Nutzungsentgelt auswirken.
Umfang der Maßnahme
Der Inhalt der Ankündigung muss den Umfang und damit Bedeutung und Folgen der Maßnahme für den Drittnutzer enthalten. Hat der Drittnutzer lediglich Zutritt zu gewähren, so ist sein Informationsbedarf deutlich geringer, als wenn er die Sondereigentumseinheit verlassen muss und damit verbunden ein Interesse hat zu erfahren, wie die Sicherung seines Eigentums erfolgt, wo sich etwaiger Ersatzwohnraum befindet und wie er im Einzelnen ausgestattet ist.
Beginn und Dauer der Maßnahme
Dem Drittnutzer sind daneben der voraussichtliche Beginn der Maßnahmen sowie ihre Dauer mitzuteilen. Dem Drittnutzer muss nämlich die Möglichkeit eingeräumt sein, entsprechende Dispositionen zu treffen. Unbestimmte Zeitangaben wie etwa "im Herbst" oder "Ende Oktober" genügen nicht. Umstritten ist im Übrigen, ob die Ankündigungspflicht dann entfällt, wenn ein Betreten der Sondereigentumseinheit zur Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen nicht erforderlich ist. Allerdings wird man den Drittnutzer sicherlich dann informieren müssen, wenn die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme mit erheblichen Lärmimmissionen verbunden sein wird.
Über die voraussichtliche Dauer der durchzuführenden Erhaltungsmaßnahme sollte der Drittnutzer möglichst ebenfalls genau aufgeklärt werden. Handelt es sich um besonders umfangreiche Maßnahmen der Erhaltung, genügt es auch nicht, lediglich die Gesamtdauer mitzuteilen. Vielmehr muss sich aus dem Ankündigungsschreiben ergeben, welche Gewerke, in welchen Zeitabschnitten instandgesetzt werden und wann ein Betreten der Sondereigentumseinheit erforderlich ist. Auch hier reichen ungefähre Angaben wie etwa "längere Zeit" oder "mehrere Wochen" grundsätzlich nicht aus.
Herr / Frau / Eheleute
[Name und Anschrift des Mieters/Nutzers]
______________________
______________________
Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (4. OG)
Hier: Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen am Dach der Wohnanlage
Sehr geehrte/r ____________________,
aufgrund Ihrer Mitteilung vom _______ über eintretende Feuchtigkeit im Bereich der Außenwand des Wohnzimmers der von Ihnen innegehaltenen Wohnung, wurde seitens der Verwaltung ein Dachdecker mit der Klärung der Schadensursache beauftragt. Wie sich herausgestellt hat, ist die Dampfsperre des gemeinschaftlichen Dachs mittlerweile instandsetzungsbedürftig. Hier gilt es auch in Ihrem Sinne schnell zu handeln, damit sich die in Ihrer Wohnung bereits vorhandenen Feuchteerscheinungen nicht weiter verstärken.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom _______ wurden insoweit entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen durch die Wohnungseigentümer beschlossen. Konkret werden folgende Maßnahmen durchgeführt, die auch ein temporäres Betreten Ihrer Wohnung erfordern:
Die Maßnahme sol...