WEMoG: Erweiterte Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnu ... / 1.3.2.2 Schutzwürdige Belange des Schuldners

Paradebeispiel für die Erhaltung schutzwürdiger Belange ist das Erfordernis eines Vorgehens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung von Mängelrechten aus einem Bauträgerkaufvertrag. Dies hat zwar nur indirekt etwas mit der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tun, als der BGH bereits im Jahr 1979 klargestellt hat, dass bestimmte Rechte lediglich durch die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit gegenüber dem Bauträger ausgeübt werden können.^[1]

Zur Erhaltung der schutzwürdigen Belange des Bauträgers kann jedenfalls der Anspruch auf den "kleinen" Schadensersatz sowie die Ausübung der Minderung lediglich durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Andernfalls wäre es für Bauträger unzumutbar, wenn sie sich uneinheitlich mit einzelnen Eigentümern wegen Minderungsansprüchen in unterschiedlicher Höhe und anderen Eigentümern wegen der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen auseinandersetzen müssten. Die Rechtsprechung geht daher auch von einer "geborenen" Ausübungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG a. F. aus^[2], die sich künftig aus § 9a Abs. 2 WEG n. F. ergibt.

Allerdings fehlt es mit Blick auf die primären Mängelrechte der Erwerber an einer Gemeinschaftsbezogenheit. Hierbei handelt es sich um die Nacherfüllung, Selbstvornahme und das Verlangen eines Kostenvorschusses. Bereits nach bisheriger Rechtslage handelt es sich diesbezüglich also nicht um eine "geborene" Ausübungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für sie besteht aber eine "gekorene" Ausübungsbefugnis.^[3] Mit Blick auf die Neuregelungen durch das WEMoG ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass bereits auf Grundlage der bisherigen Rechtslage die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung in aller Regel sogar erfordern, die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche zur Ausübung auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu übertragen, da es hierbei einer gemeinschaftlichen Willensbildung bedarf. Nur bei Vorliegen besonderer Gründe kann von einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgesehen werden.^[4] Insoweit dürfte sich die Ausübungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig ebenfalls aus § 9a Abs. 2 WEG n. F. ergeben. Sähe man dies anders, wäre jedenfalls der Rechtskreis des § 19 WEG betroffen und hier die Vergemeinschaftung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. als Erhaltungsmaßnahme möglich.

[1] BGH, Urteil v. 10.5.1979, VII ZR 30/78, BGHZ 74 S. 258.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 11.7.2019, I-21 U 110/17, BeckRS 2019, 44482.

[3] BGH, Urteil v. 6.3.2014, VII ZR 266/13, NJW 2014 S. 1378.

[4] BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 80/09, NJW 2010 S. 933.