WEMoG: Erweiterte Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnu ... / 3 Verhältnis der Wohnungseigentümer zu der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

§ 18 Abs. 1 WEG n. F. stellt zunächst klar, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und nicht mehr den Wohnungseigentümern. Durch die grundlegende Neuordnung der Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ändert sich allerdings nichts daran, dass die Wohnungseigentümer die Geschicke der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach wie vor durch Beschlüsse und Vereinbarungen lenken werden. Dem Verwalter werden Kompetenzen dahingehend eingeräumt, als er nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. auch ohne Beschluss ermächtigt ist, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die lediglich untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Grundsätzlich bleiben also die Wohnungseigentümer die "Herren der Verwaltung". Bezüglich der konturenlosen Neuregelung der Verwalterkompetenzen, kann es im Einzelfall zu Abgrenzungsstreitigkeiten führen, welche eigenständig vom Verwalter durchgeführte Maßnahme noch von untergeordneter Bedeutung ist und welche nicht.

3.1 Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung

Nach wie vor ist den Wohnungseigentümern in § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. ein Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung eingeräumt. Dieser besteht künftig nicht mehr gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, sondern gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach wie vor muss der Wohnungseigentümer insoweit eine entsprechende Beschlussfassung initiieren, da den übrigen Wohnungseigentümern die Möglichkeit der Vorbefassung mit der begehrten Maßnahme bleiben muss. Es hat also eine Beschlussfassung entweder in einer Eigentümerversammlung zu erfolgen oder aber im Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG n. F., wobei die Schriftform nach § 23 Abs. 3 WEG n. F. durch die Textform abgelöst wird.^[1]

Für den Fall, dass die vom einzelnen Wohnungseigentümer begehrte Maßnahme in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit findet, hat der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. eine Beschlussersetzungsklage zu erheben. Rechtsgrundlage dieser Klage ist derzeit noch § 21 Abs. 8 WEG a. F. Bislang ist die Klage noch gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu erheben. Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums allerdings der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegen wird, sind auch sämtliche Beschlussklagen, also Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen künftig gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.^[2]

[1] Siehe Beschlussfassung im Umlaufverfahren.

[2] Siehe Gerichtliches Verfahren.

3.2 Sonstige Individualansprüche der Wohnungseigentümer

Wie ausgeführt, obliegt die gesamte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums künftig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das WEMoG stärkt die Stellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch insoweit, als es mit Blick auf die Ausübungsbefugnis der Rechte der Wohnungseigentümer nicht mehr nach sog. "geborenen" und "gekorenen" Ansprüchen trennt – letztere werden gar nicht mehr existieren.^[1] Vielmehr werden diese künftig überwiegend als Teil der "geborenen" Anspruchskompetenzen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen sein, was daraus folgt, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegen wird.

Neu: Verlust des Individualanspruchs bei Verwaltungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen

Einzelne Wohnungseigentümer werden gegen andere Wohnungseigentümer und den Verwalter bezüglich der Verwaltungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, keine Individualansprüche mehr haben, die sie nach derzeit geltender Rechtslage noch ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen können.

Folgende Individualansprüche sind hiervon betroffen:

Anspruchsinhalt	Anspruchsgegner
Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung	übrige Wohnungseigentümer
Anspruch auf Beschlussdurchführung	Verwalter
Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung	Wohnungseigentümer, der bauliche Veränderung durchgeführt hat
Anspruch auf Unterlassen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung	Wohnungseigentümer, der zweckbestimmungswidrig nutzt
Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung	Verwalter
Erstellen von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan	Verwalter
Einsicht in die Verwaltungsunterlagen	Verwalter
Erteilung der Veräußerungszustimmung	Verwalter, wenn er als Zustimmungsberechtigter fungiert

Freilich verliert der einzelne Wohnungseigentümer vorgenannte Ansprüche nicht. Diese sind jedoch unter Geltung des WEMoG stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend zu machen.

[1] Siehe Ausübungskompetenzen.

3.2.1 Beseitigungsanspruch bei baulicher Veränderung

Praxis-Beispiel

Beseitigung einer baulichen Veränderung

Hat ein Wohnungseigentümer eine ungenehmigte bauliche Veränderung durchgeführt, kann nach derzeit noch geltender Rechtslage ein jeder Wohnungseigentümer den Beseitigungsanspruch unmittelbar allein gegen den Wohnungseigentümer geltend machen, der die bauliche Veränderung vorgenommen hat. Zwar kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diesen Individualanspruch durch entspre...