WEMoG: Erweiterte Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnu ... / 4 Verhältnis der Wohnungseigentümer zum Verwalter

Unter Geltung des WEMoG wird der Verwalter gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern weder Rechte noch Pflichten haben. Eine mit dem derzeit noch geltenden § 27 Abs. 2 WEG a. F. korrespondierende Regelung wird es nicht mehr geben. Der Verwalter fungiert allein als Organ und Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Alte Rechtslage

Nach derzeit noch geltender Rechtslage stehen jedem einzelnen Wohnungseigentümer neben dem Anspruch auf Beschlussdurchführung folgende Direktansprüche gegen den Verwalter zu:

• Erteilung der Veräußerungszustimmung, wenn der Verwalter als Zustimmungsberechtigter fungiert,
• Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung,
• Berichtigung der Versammlungsniederschrift,
• Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung,
• Unterlageneinsicht.

Neue Rechtslage

Auch das WEMoG verpflichtet den Verwalter in

• § 12 Abs. 1 WEG im Rahmen vereinbarter Veräußerungsbeschränkung, wenn er als Zustimmungsberechtigter fungiert,
• § 24 Abs. 1 WEG zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung,
• § 24 Abs. 6 WEG zur Erstellung der Versammlungsniederschrift, soweit die Wohnungseigentümer nicht ausnahmsweise eine andere Person hierzu bestimmt haben,
• § 24 Abs. 8 WEG zum Führen der Beschluss-Sammlung,
• § 27 Abs. 1 WEG zur Beschlussdurchführung, auch wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist,
• § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. zur Erstellung des Wirtschaftsplans und in Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. zur Erstellung der Jahresabrechnung,
• § 28 Abs. 4 WEG n. F. zur Erstellung des Vermögensberichts.

Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen regelt § 18 Abs. 4 WEG n. F. dergestalt, dass es den einzelnen Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht. Insoweit ist klargestellt, dass der entsprechende Anspruch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden muss. Dies gilt aber auch für die übrigen vorerwähnten Ansprüche, bei denen das Gesetz den Verwalter unmittelbar verpflichtet. Auch dann, wenn das Gesetz einzelne Pflichten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmten Organen (wie insbesondere dem Verwalter) zuordnet, handelt es sich stets um Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Insoweit wird lediglich die Organzuständigkeit zur Erfüllung dieser Aufgabe mitgeregelt.^[1]

Daher ist etwa auch die Pflicht, eine Versammlung einzuberufen, in erster Linie eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 24 Abs. 1 WEG n. F. weist die Erfüllung dieser Pflicht lediglich im Rahmen der internen Zuständigkeitsverteilung zwischen den Organen dem Verwalter zu. Wird pflichtwidrig keine Versammlung einberufen, richtet sich der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Einberufung daher gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Konsequenterweise hat dann auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die aus etwaigen Pflichtverletzungen resultierenden Schäden einzelner Wohnungseigentümer zu ersetzen – allerdings hätte sie dann auch einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.

Allerdings wird es sich beim Verwaltervertrag weiterhin um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, der Wohnungseigentümer, handeln.^[2] Geschädigte Wohnungseigentümer können also Schadensersatzansprüche direkt gegen den Verwalter geltend machen.^[3]

[1] BT-Drs. 19/18791, S. 58.

[2] BT-Drs. 19/22634, S. 47; BGH, Urteil v. 8.2.2019, V ZR 153/18, NJW 2019 S. 3446.

[3] Siehe Streitigkeiten mit dem Verwalter (§ 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F.).