WEMoG: Erwerberhaftung

Zusammenfassung

1 Vereinbarte Erwerberhaftung

Die Wohnungseigentümer können eine Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände des Voreigentümers durch Vereinbarung begründen. Eine entsprechende Regelung ist grundsätzlich wirksam.^[1] Zu den Hausgeldrückständen gehören insoweit nicht nur rückständige Hausgeldvorschüsse nach Wirtschaftsplan, sondern auch rückständige Beiträge auf eine fällige Sonderumlage.^[2]

Erwerber in der Zwangsversteigerung

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers haftet, ist nichtig.^[3] Eine solche Regelung verstößt nämlich gegen § 56 Satz 2 ZVG und damit gegen zwingendes Recht. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss ist aus dem gleichen Grund erst recht nichtig. Hieran wird sich auch unter Geltung des WEMoG nichts ändern.

Für die Begründung einer Haftung des Erstehers für noch offene Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan, die neben die Haftung des Voreigentümers aus dem Wirtschaftsplan tritt, fehlt den Wohnungseigentümern selbstverständlich auch weiterhin die Beschlusskompetenz. Der Ersteher haftet nur für die sog. Abrechnungsspitze.^[4]

Haben die Wohnungseigentümer eine Erwerberhaftung vereinbart, muss sich dies ausdrücklich aus dem Grundbuch ergeben. Insoweit genügt es nicht, dass mit Blick auf den Inhalt der Gemeinschaftsordnung auf die Bewilligung zu deren Eintragung Bezug genommen wird. Dies wird durch die in Art. 7 WEMoG entsprechend ergänzte Bestimmung des § 3 WGV^[5] und auch in § 7 Abs. 3 WEG n. F. angeordnet:

Eintragungsantrag stellen!

Da sich die Erwerberhaftung künftig nach § 7 Abs. 3 WEG n. F. ausdrücklich aus dem Grundbuch ergeben muss und lediglich die Eintragungsbewilligung nicht mehr ausreichen wird, ist auf Grundlage des § 48 Abs. 3 WEG n. F. zu beachten, dass das Grundbuchamt solche Altvereinbarungen nicht von Amts wegen einzutragen hat, sondern es insoweit eines Antrags bedarf.^[6] Wird ein entsprechender Antrag nicht gestellt und unterbleibt die Grundbucheintragung, hätte dies zur Folge, dass ein Erwerber nicht mehr haften würde. Daher ist ein entsprechender Antrag an das Grundbuchamt unbedingt zu stellen.

Allerdings räumt der Gesetzgeber hier einen großzügigen Zeitraum ein. Entsprechende Anträge können bis zum 31. Dezember 2025 gestellt werden. Im Fall eines vor diesem Zeitpunkt erfolgenden Eigentümerwechsels, bleiben die Neueigentümer an die Erwerberhaftung gebunden, auch wenn sich diese noch nicht ausdrücklich aus dem Grundbuch ergibt. Antragsberechtigt ist im Übrigen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und jeder Wohnungseigentümer. Auch wenn die Erwerberhaftung bereits Bestandteil der eingetragenen Teilungserklärung ist, werden mit dem Antragsverfahren neue Kosten für die Eigentümer entstehen, die sich aber in äußerst maßvollen Grenzen halten.

[1] BGH, Beschluss v. 24.2.1994, V ZB 43/93, WuM 1994 S. 343.

[2] BayObLG, Beschluss v. 13.6.1996, 2Z BR 49/96, ZMR 1996 S. 619.

[3] BGH, Beschluss v. 22.1.1987, V ZB 3/86, WuM 1987 S. 326 und BGHZ 99, S. 358.

[4] LG München I, Urteil v. 20.12.2010, 1 S 4319/10, ZMR 2012 S. 297.

[5] Siehe schon Publizität des Grundbuchs.

[6] Siehe Eintragung vereinbarter Erwerberhaftung in das Grundbuch.

2 Aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel beschlossene Erwerberhaftung

Wurde die Erwerberhaftung im Rahmen einer vereinbarten Öffnungsklausel durch Beschluss begründet, muss sich dieser Öffnungsklausel-Beschluss zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern ohnehin aus dem Grundbuch ergeben, was § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. ausdrücklich anordnet. Hiermit ist freilich auch abschließend geklärt, dass eine Erwerberhaftung auf Grundlage einer vereinbarten allgemeinen Öffnungsklausel beschlossen werden kann, denn sie ergibt sich direkt aus dem Grundbuch. Dies war jedenfalls nicht unumstritten, dürfte aber auf Grundlage der aktuellen BGH-Rechtsprechung^[1] allerdings möglich sein. Auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel ist dies freilich kein Problem. Das Gesetz unterscheidet mit Blick auf die vereinbarten Öffnungsklauseln nicht nach allgemeinen und spezifizierten, sondern stellt nur formal auf einen Öffnungsklauselbeschluss ab, weshalb also auch ein auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel gefasster Beschluss über eine Erwerberhaftung der Eintragung in das Grundbuch bedarf.^[2] Da aber die Erwerberhaftung künftig unmittelbar aus dem Grundbuch ersichtlich ist, kann sie auch auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel beschlossen werden. Unsicherheiten aufgrund der BGH-Entscheidung v. 10.10.2014^[3], wonach jeder Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer, originärer Leistungspflichten geschützt ist, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, dürften insoweit jedenfalls beseitigt sein.

[1] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NJW 2019 S. 2083.

[2] Wegen der Übergangsvorschrift des § 48 siehe Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen in das Grundbuch.

[3] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, ZMR 2015 S. 239.