WEMoG: Gerichtliches Verfahren / 1.1 Gerichtsstand (§ 43 Abs. 1 WEG n. F.)

WEG n. F.

§ 43 Zuständigkeit

(1) ¹Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. ²Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.

1.1.1 Grundsätze

§ 43 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. ordnet an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht hat, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Nach der zivilprozessualen Vorschrift des § 17 ZPO richtet sich der allgemeine Gerichtsstand juristischer Personen und rechtsfähiger Personengesellschaften nach dem Ort der Verwaltung. Nun könnte man im Fall der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angesichts ihrer Rechtsfähigkeit auf die Idee kommen, dass nicht der postalische Ort des Gemeinschaftseigentums maßgeblich ist, sondern der Sitz des Verwalters bzw. dessen Geschäftsräume. Insoweit knüpft § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. an die Belegenheit des Grundstücks an. Durch diesen Auffangtatbestand können die bislang in § 43 Nr. 5 und 6 WEG a. F. geregelten Zuständigkeiten entfallen. Für Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. direkt, was auch mit Blick auf den bisher noch geltenden § 43 Nr. 6 WEG a. F. für Mahnverfahren gilt, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragstellerin ist. Der allgemeine Gerichtsstand der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 689 Abs. 2 Satz 1 ZPO nämlich auch für das Mahnverfahren maßgeblich.

§ 43 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. regelt den Gerichtsstand für Klagen gegen die Wohnungseigentümer wegen eines Anspruchs nach § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. Diese Vorschrift übernimmt künftig nahezu vollständig den Regelungsgehalt des bisherigen § 10 Abs. 8 WEG a. F., der die auf den Miteigentumsanteil begrenzte Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber regelt.^[1] Möchten also Gläubiger der Gemeinschaft von der Möglichkeit der Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer Gebrauch machen, müssen sie die Wohnungseigentümer ebenfalls vor dem Gericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage verklagen.

Nach wie vor streitwertabhängige Zuständigkeit

Bei Klagen, die künftig von gemeinschaftsfremden Dritten gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder mit Blick auf deren Teilhaftung nach § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. gegen Wohnungseigentümer erhoben werden, ist weiterhin streitwertabhängig entweder das Amtsgericht oder das Landgericht des Belegenheitsorts zuständig. Bei Streitwerten bis 5.000 EUR wird weiterhin das Amtsgericht zuständig sein, bei Streitwerten über dieser Grenze das Landgericht.

Klagen der Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Dritte fallen nicht unter den Anwendungsbereich von § 43 Abs. 1 WEG n. F.

[1] Siehe Außenhaftung der Wohnungseigentümer.

1.1.2 Anwendungsbereich

1.1.2.1 Klagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Als mögliche Kläger gegen die Gemeinschaft kommen in erster Linie außenstehende Dritte in Betracht, die nicht Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. So ist der Gerichtsstand des § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. maßgeblich für Klagen von Handwerkern, Versorgungsdienstleistern, Mietern von Gemeinschaftseigentum, Heizöllieferanten, Hausmeistern etc.

Aber auch für Klagen von Wohnungseigentümern kann sich die Zuständigkeit dann nach § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. richten, wenn die Streitigkeit mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht unter den Anwendungsbereich von § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. fällt. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn ein Wohnungseigentümer in seiner Funktion als Rechtsanwalt oder als Architekt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig war und etwa sein Honorar einklagt.

1.1.2.2 Klagen gegen die Wohnungseigentümer

Der Anwendungsbereich des § 43 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. bezüglich Klagen Dritter gegen die Wohnungseigentümer, wird nur noch den Fall der unmittelbaren Teilhaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten außenstehender dritter Gläubiger gemäß § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. umfassen. In diesem Fall ist der Gerichtsstand des § 43 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. aber nach wie vor auch gegen ausgeschiedene Wohnungseigentümer maßgeblich. Im Übrigen stellt das Gesetz nicht mehr auf die Verwaltung des Sondereigentums ab, weshalb der allgemeine zivilrechtliche Gerichtsstand bei Klagen etwa des Sondereigentumsverwalters gegen den Wohnungseigentümer maßgeblich sein wird.