WEMoG: Gerichtliches Verfahren / 1.3 Streitigkeiten zwischen Gemeinschaft und Wohnungseigentümern (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F.)

WEG n. F.

§ 43 Zuständigkeit

(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für

1. (...)
2. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern,
3. (...)

1.3.1 Grundsätze

Die in § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. enthaltene Regelung entspricht der bisherigen Regelung in § 43 Nr. 2 WEG a. F. wortwörtlich und betrifft Streitigkeiten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Wohnungseigentümern.

1.3.2 Anwendungsbereich

1.3.2.1 Klagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Der Anwendungsbereich dieser Norm wird sich insoweit erweitern, als die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und das Gesetz mithin bezüglich der Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mehr nach den "geborenen" und den "gekorenen" Ausübungsbefugnissen unterscheidet.^[1] Die bisher geltende Bestimmung des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a. F. wird es unter Geltung des WEMoG in dieser Form nicht mehr geben. Vielmehr ordnet § 9a Abs. 2 WEG n. F. an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch diejenigen Rechte der Wohnungseigentümer ausüben wird, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, was bisheriger Rechtslage entspricht.

Da die Wohnungseigentümer bei Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums keine unmittelbaren Ansprüche mehr gegen andere Wohnungseigentümer wegen einer unzulässigen baulichen Veränderung haben und ihnen solche auch nicht im Fall einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung zustehen, so sie nicht konkret in ihrem Sondereigentum gestört sind, besteht eine originäre und unmittelbare Ausübungskompetenz der Gemeinschaft.

Nach wie vor handelt es sich bei Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. um

• Hausgeldklagen der Gemeinschaft gegen den säumigen Hausgeldschuldner,
• Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen den säumigen Hausgeldschuldner,
• Zahlungsansprüche der Gemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer aus einer beschlossenen Sonderumlage,
• Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche gegen einen Wohnungseigentümer,
• Ansprüche auf Entziehung des Wohnungseigentums, künftig auch dann, wenn die Gemeinschaft lediglich aus 2 Wohnungseigentümern besteht.

[1] Siehe hierzu ausführlich Gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft.

1.3.2.2 Klagen der Wohnungseigentümer

Der Anwendungsbereich der Norm wird sich auch insoweit erweitern, als Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft geltend zu machen sein werden, die ihnen bislang entweder direkt gegen andere Wohnungseigentümer oder gegen den Verwalter zur Verfügung stehen. Der Gesetzgeber sieht als Verpflichtete stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an, auch wenn einzelne Aufgaben bestimmten Personen zugewiesen sind, da diese als Organe der Gemeinschaft handeln.^[1]

Steht den Wohnungseigentümern bislang noch ein Anspruch auf Berichtigung der Versammlungsniederschrift gegen die das Protokoll Unterzeichnenden^[2] zu, ist auch insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig passivlegitimiert. Individualansprüche gegen den Verwalter auf Erstellung der Versammlungsniederschrift, Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie Vermögensbericht, Beschlussdurchführung und Gewährung von Einsicht in die Verwaltungsunterlagen sind künftig gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend zu machen. Eine Ausnahme besteht gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. für Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter, die nach wie vor im Verfahren des § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. gegen den Verwalter direkt geltend gemacht werden können.

Nach wie vor möglich sind Klagen eines Wohnungseigentümers auf Geldersatz gegen die Gemeinschaft wegen Beschädigung seines Sondereigentums unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 3 WEG n. F., der mit der bisherigen Regelung in § 14 Nr. 4 WEG a. F. im Wesentlichen korrespondiert.

[1] BT-Drs. 19/18791, S. 58.

[2] § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG a. F./n. F.