WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums / 2 Verwaltung

Auch der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in § 19 Abs. 2 WEG n. F. Die gesetzliche Systematik wird hierdurch sicherlich transparenter. Eine bedeutsame Erweiterung erfährt diese Bestimmung durch ein neues Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung, nämlich der Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer	§ 19 Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:	(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28); die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.	die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

2.1 Grundsätze

Gemäß § 19 Abs. 2 WEG n. F. gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung insbesondere

1. die Aufstellung einer Hausordnung,
2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. sowie
6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, so nicht die Ausnahmen von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. vorliegen.

Eine – auch nur scheinbar – inhaltliche Änderung ergibt sich in Nr. 3, wenn nicht mehr auf die Feuerversicherung, sondern allgemein auf einen angemessenen Versicherungsschutz abgestellt wird. Selbstverständlich ist von einem angemessenen Versicherungsschutz stets auch eine Feuerversicherung umfasst.

Sprachlich modifiziert wurden lediglich Nr. 2 und Nr. 4, weil das Gesetz künftig die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung unter dem Begriff der Erhaltungsmaßnahmen zusammenfasst.^[1] Insoweit also betrifft Nr. 2 nach wie vor die Instandhaltung und Instandsetzung, Nr. 4 betrifft nach wie vor die Instandhaltungsrücklage, auch wenn diese künftig als Erhaltungsrücklage bezeichnet wird.

Nicht mehr übernommen wird die Regelung in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG a. F., nach der die Duldung aller Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind. Einer Problematisierung, ob die Auffassung des Gesetzgebers insoweit zutrifft, dass dieser Alternative heutzutage keine Relevanz mehr zukommt^[2], bedarf es vor dem Hintergrund nicht, als die entsprechenden Maßnahmen ohnehin auf Grundlage von § 19 Abs. 1 WEG n. F. beschlossen werden können. Mit Blick auf einen Glasfaseranschluss hat sowieso jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf einen entsprechenden Gestattungsbeschluss gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F. als Maßnahme der baulichen Veränderung.^[3] Sollten entsprechend erwünschte Beschlussanträge nicht die erforderliche Mehrheit erreichen, steht dem Wohnungseigentümer die Erhebung einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. zur Verfügung.

[1] Vgl. § 13 Abs. 2 WEG n. F.

[2] BT-Drs. 19/18791, S. 61.

[3] Siehe Erweiterung des Telekommunikationsnetzes.

2.2 Bestellung eines zertifizierten Verwalters

Ein weiteres Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung stellt nach der neuen Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach der ebenfalls neuen Regelung des § 26a WEG n. F. dar.^[1] Die Rechtsprechung wird klären müssen, ob ein jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters hat, der nach entsprechender Prüfung von der IHK zertifiziert ist, was nach de...