WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

Zusammenfassung

Überblick

Die bedeutsamste Erweiterung erfährt der Katalog der Gegenstände ordnungsmäßiger Verwaltung in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. mit dem neuen Regelbeispiel der Bestellung eines zertifizierten Verwalters. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. ist frühestens ab 1. Dezember 2022 anzuwenden. Auch dann steht es den Wohnungseigentümern frei, ab diesem Zeitpunkt einen Verwalter zu bestellen, der nicht zertifiziert ist. Allerdings würde der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.

Eine weitere Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung wird in Zukunft die Bildung weiterer Rücklagen gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m § 19 Abs. 1 WEG n. F. sein. Neben der Erhaltungsrücklage kommen hier insbesondere die Bildung einer Liquiditätsrücklage, eine Rücklage zur Finanzierung der Verteidigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen Beschlussklagen oder eine Rücklage zur Finanzierung von Maßnahmen der baulichen Veränderung bei Kostentragungspflicht sämtlicher Wohnungseigentümer in Frage.

1 Nutzung

Obwohl die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG n. F. künftig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und nicht mehr den Wohnungseigentümern, obliegen Ausgestaltung und konkrete Reichweite der Verwaltung der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Da bereits sachlogisch nur die Wohnungseigentümer Regelungen über die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen können, ändert sich insoweit nichts an der derzeit geltenden Rechtslage.

Bislang in § 15 Abs. 2 WEG a. F. geregelt, findet sich eine sprachlich modifizierte, der bisherigen Regelung aber im Wesentlichen korrespondierende Bestimmung zur Nutzung in § 19 Abs. 1 WEG n. F.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 15 Gebrauchsregelung	§ 19 Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
(2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.	(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

Materiell-rechtlich ist hiermit keine Änderung der Rechtslage verbunden. Nach wie vor umfasst § 19 Abs. 1 WEG n. F. neben Nutzungsregelungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, auch solche, die das Sondereigentum betreffen. Nach wie vor ist auch zu beachten, dass lediglich durch Beschluss nicht in die Rechte eines Wohnungseigentümers gemäß § 13 Abs. 1 WEG n. F. eingegriffen werden kann, welcher im Wesentlichen dem bisherigen § 13 Abs. 1 WEG entspricht.

2 Verwaltung

Auch der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in § 19 Abs. 2 WEG n. F. Die gesetzliche Systematik wird hierdurch sicherlich transparenter. Eine bedeutsame Erweiterung erfährt diese Bestimmung durch ein neues Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung, nämlich der Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer	§ 19 Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:	(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28); die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.	die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

2.1 Grundsätze

Gemäß § 19 Abs. 2 WEG n. F. gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung insbesondere

1. die Aufste...