WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums / 2.4 "Wohnungseigentümer beschließen"

Zwar obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums künftig nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern gemäß § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ändert aber nichts daran, dass die einzelnen Verwaltungsmaßnahmen nach wie vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer unterliegen. Den Gesetzeswortlaut einmal genauer unter die Lupe genommen, "können" die Wohnungseigentümer nach derzeit geltender Rechtslage Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung beschließen. Künftig allerdings entfällt das Wort "können" und wird durch den Imperativ "die Wohnungseigentümer beschließen …" ersetzt. Insoweit räumt der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern nicht nur eine Beschlusskompetenz ein, sondern statuiert über den Gesetzeswortlaut auch eine Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Mitwirkung an einer Beschlussfassung.

Der Gesetzgeber nimmt damit durchaus (zumindest in modifizierter Form) die Rechtsprechung des BGH auf, nach der sich Wohnungseigentümer haftbar machen können, wenn sie an einer erforderlichen Beschlussfassung nicht mitwirken.

Praxis-Beispiel

Feuchtigkeitsschäden

Im Bereich der Außenwand einer Wohnung ist das Mauerwerk durchfeuchtet. Der Beschlussantrag auf entsprechende Instandsetzung wird mehrheitlich abgelehnt. Alsbald kommt es zu Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Sondereigentums des Wohnungseigentümers.

Nach derzeitiger Rechtslage hat der BGH hier klargestellt, dass die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein können, wenn ein Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erleidet, weil ein Beschluss über eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist.^[1] Der BGH hat festgestellt, dass eine Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zwar ausscheidet, aber diejenigen Wohnungseigentümer dem geschädigten Wohnungseigentümer haften, die nicht an der Beschlussfassung teilgenommen bzw. gegen die Maßnahme gestimmt oder sich ihrer Stimme enthalten haben.

Vom Grundsatz her ändert das WEMoG das Haftungssystem zwar insoweit, als die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG n. F. künftig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und diese damit Anspruchsgegnerin für Ersatzansprüche eines geschädigten Wohnungseigentümers wird. Allerdings ändert sich an der Haftung obstruktiver Wohnungseigentümer nichts, sodass die Wohnungseigentümergemeinschaft diese in Regress nehmen können wird.

Für einen geschädigten Wohnungseigentümer ergeben sich aus der Neuerung aber durchaus auch Erleichterungen gegenüber der alten Rechtslage: Er muss letztlich nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen. Dieser obliegt es dann, diejenigen Wohnungseigentümer in Regress zu nehmen, die an der erforderlichen Beschlussfassung nicht mitgewirkt oder nicht mit "Ja" gestimmt haben.

Stets namentliche Abstimmung!

Für Verwalter ändert sich auch in Zukunft nichts daran, das Abstimmungsverhalten der einzelnen Wohnungseigentümer möglichst namentlich zu dokumentieren. Kommt jedenfalls ein Beschluss über erforderliche Erhaltungsmaßnahmen nur deshalb nicht zustande, weil sich einzelne Wohnungseigentümer verweigern, muss auch hinsichtlich einer Haftung dieser Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber feststehen, wen die Gemeinschaft später in Regress nehmen kann. Für den Verwalter kann es sich jedenfalls als Bumerang erweisen, wenn er es versäumt, die obstruktiven Wohnungseigentümer namentlich zu erfassen und sich im Nachhinein dann nicht mehr feststellen lässt, welche Wohnungseigentümer seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft in Regress genommen werden können. In diesem Fall könnte sich ein Verwalter durchaus schadensersatzpflichtig machen, weil er die notwendige Dokumentation unterlassen hat.

[1] BGH, Urteil v. 16.11.2018, V ZR 171/17.