WEMoG: Nutzungen und Kosten – insbesondere Änderung der ... / 2 Kosten

Generalklausel der Kostenverteilung bleibt § 16 Abs. 2 WEG n. F., wobei die eigentliche Kostenverteilung künftig in Satz 1 geregelt sein wird und die Möglichkeit einer Änderung der Kostenverteilung in Satz 2, ergänzt durch § 16 Abs. 3 WEG n. F. hinsichtlich der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten	§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.	(2) 1Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 2Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
	(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

2.1 Grundsätze

Soweit zunächst in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. nicht mehr von den "Lasten" des gemeinschaftlichen Eigentums die Rede ist, sondern nur noch von den "Kosten", ist auch hiermit keine materiell-rechtliche Änderung verbunden. Wie bislang auch, umfasst die Regelung sämtliche in einer Eigentümergemeinschaft anfallenden Kosten, wobei dies in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. erstmals klargestellt wird. Soweit in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. des Weiteren nicht mehr die Regelung enthalten ist, dass die Pflicht zur anteiligen Kostentragung "den anderen Wohnungseigentümern" gegenüber besteht, ist dies Folge davon, dass Anspruchsinhaberin und somit Anspruchsgläubigerin die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist und nicht mehr die übrigen Wohnungseigentümer. Gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel bleibt der Maßstab der Miteigentumsanteile, der auch für die Verteilung der Früchte nach § 16 Abs. 1 WEG n. F. maßgeblich ist. Auch insoweit ergibt sich keine Änderung zur derzeit noch geltenden Rechtslage.

2.2 Änderung der Kostenverteilung

Neu: Eine zentrale Norm

In Zukunft gibt es nur noch eine zentrale Norm für eine Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. Nur für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Maßnahmen baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG n. F. auf die Spezialregelung in § 21 WEG n. F.^[1] Die derzeit noch geltenden Regelungen des § 16 Abs. 3 bis Abs. 8 WEG a. F. werden ersatzlos entfallen.

Neu: Einheitlich ist Mehrheitsbeschluss ausreichend

Nach der künftigen Generalklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung beschließen. Da das WEMoG keine qualifizierten Mehrheitsquoren mehr kennt und die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG n. F. stets einfach-mehrheitlich erfolgt – lediglich auf Rechtsfolgenseite gilt etwas anderes bei § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. –, wird es künftig auch keine Differenzierung mehr zwischen den Betriebs- und Verwaltungskosten einerseits und den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen – also Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung – andererseits geben. Lediglich für die Verteilung der Kosten von baulichen Veränderungen, die auch Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums umfassen, gilt die Spezialnorm des § 21 WEG n. F.

[1] Siehe Änderung der Kostenverteilung.

2.2.1 Anwendungsbereich

Die in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. eröffnete Möglichkeit einer Kostenverteilungsänderung erfasst

• Betriebskosten,
• Verwaltungskosten und
• Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, also Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, wie § 13 Abs. 2 WEG n. F. zum Ausdruck bringt.

Umfasst sind also alle Kosten, die im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anfallen, mit Ausnahme solcher, die auf baulichen Veränderungen gemäß § 20 WEG n. F. beruhen.

Einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses dauerhaft nach einem anderen als dem gesetzlich geltenden oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden. Ausreichend ist grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Keine generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. ermöglicht eine Kostenverteilungsänderung bezüglich einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten. Nicht zulässig wird eine generelle Änderung des allgemeinen Kostenverteilungsschlüssels sein. Richtet sich die Kostenverteilung allgemein nach Miteigentumsanteilen, können die Wohnungseigentümer nicht etwa beschließen, dass sich die Kostenverteilung künftig pauschal nach Objekten richten soll. Ein entsprechender Beschluss wäre nicht nur anfechtbar, sondern nichtig, da es sich bei § 16 Abs. 2 ...