WEMoG: Nutzungen und Kosten – insbesondere Änderung der ... / 2.2 Änderung der Kostenverteilung

Neu: Eine zentrale Norm

In Zukunft gibt es nur noch eine zentrale Norm für eine Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. Nur für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Maßnahmen baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG n. F. auf die Spezialregelung in § 21 WEG n. F.^[1] Die derzeit noch geltenden Regelungen des § 16 Abs. 3 bis Abs. 8 WEG a. F. werden ersatzlos entfallen.

Neu: Einheitlich ist Mehrheitsbeschluss ausreichend

Nach der künftigen Generalklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung beschließen. Da das WEMoG keine qualifizierten Mehrheitsquoren mehr kennt und die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG n. F. stets einfach-mehrheitlich erfolgt – lediglich auf Rechtsfolgenseite gilt etwas anderes bei § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. –, wird es künftig auch keine Differenzierung mehr zwischen den Betriebs- und Verwaltungskosten einerseits und den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen – also Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung – andererseits geben. Lediglich für die Verteilung der Kosten von baulichen Veränderungen, die auch Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums umfassen, gilt die Spezialnorm des § 21 WEG n. F.

[1] Siehe Änderung der Kostenverteilung.

2.2.1 Anwendungsbereich

Die in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. eröffnete Möglichkeit einer Kostenverteilungsänderung erfasst

• Betriebskosten,
• Verwaltungskosten und
• Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, also Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, wie § 13 Abs. 2 WEG n. F. zum Ausdruck bringt.

Umfasst sind also alle Kosten, die im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anfallen, mit Ausnahme solcher, die auf baulichen Veränderungen gemäß § 20 WEG n. F. beruhen.

Einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses dauerhaft nach einem anderen als dem gesetzlich geltenden oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden. Ausreichend ist grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Keine generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. ermöglicht eine Kostenverteilungsänderung bezüglich einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten. Nicht zulässig wird eine generelle Änderung des allgemeinen Kostenverteilungsschlüssels sein. Richtet sich die Kostenverteilung allgemein nach Miteigentumsanteilen, können die Wohnungseigentümer nicht etwa beschließen, dass sich die Kostenverteilung künftig pauschal nach Objekten richten soll. Ein entsprechender Beschluss wäre nicht nur anfechtbar, sondern nichtig, da es sich bei § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. um eine "Kann"-Bestimmung handelt.^[1]

[1] Siehe Konkretisierung der Beschlusskompetenz.

2.2.2 Vergleich alter mit neuer Rechtslage

Zum besseren Verständnis der Neuregelung, sei ein kurzer Blick auf die derzeit noch geltende Rechtslage gerichtet. Die Kostenverteilung richtet sich auch bisher gemäß § 16 Abs. 2 WEG a. F. nach Miteigentumsanteilen oder einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Hieran ändert § 16 Abs. 2 WEG n. F. nichts.

2.2.2.1 Betriebskosten

§ 16 Abs. 3 WEG a. F. ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht hiernach eine Änderung, die sich an den Maßstäben des Verbrauchs oder der Verursachung orientiert. Bezüglich des Begriffs der "Betriebskosten" verweist § 16 Abs. 3 WEG a. F. auf die mietrechtliche Vorschrift des § 556 Abs. 1 BGB und somit auf die dort in Satz 3 in Bezug genommene Aufstellung der Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung.

Nach derzeit noch geltender Rechtslage wäre es zwar grundsätzlich möglich, sämtliche Betriebs- und Verwaltungskosten auf Grundlage des § 16 Abs. 3 WEG a. F. abweichend vom gesetzlichen oder hiervon abweichend vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen. Eine andere Frage ist aber, ob eine derart "allumfassende" Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies dürfte zu verneinen sein. Mit Blick auf eine Änderung des Verteilungsschlüssels der Betriebskosten ist nämlich zu beachten, dass sich diese aus

1. grundstücksbezogenen Kosten,
2. Verbrauchskosten,
3. objektbezogenen Kosten und
4. Verursacherkosten

zusammensetzen. Insoweit muss bei der Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung dem Charakter dieser Kostenarten Rechnung getragen werden. Dies mag auch einer der Gründe sein, warum der Gesetzgeber im Rahmen des WEMoG eine umfassende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für unzulässig hält.

Zu 1: Grundstücksbezogene Kosten

Bei den grundstücksbezogenen Kosten handelt es sich vor allem um die Kosten

• der Straßenreinigung,
• der Gebäudereinigung,
• der Gartenpflege,
• der Versicherung,
• des Hausmeisters.

Ist aufgrund Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen v...