WEMoG: Nutzungen und Kosten – insbesondere Änderung der ... / 2.2.3 Im Übrigen weiter geltende Grundsätze

2.2.3.1 Kein sachlicher Grund erforderlich

Eine Kostenverteilungsänderung ist stets mit einer Minderbelastung einzelner Wohnungseigentümer auf Kosten einer Mehrbelastung anderer verbunden. Diese Tatsache allein führt nicht zu einer erfolgreichen Anfechtung eines Kostenverteilungsänderungsbeschlusses. Dass Wohnungseigentümer aufgrund einer Änderung der Kostenverteilung nicht unbillig benachteiligt werden dürfen, ist selbstverständlich, womit die Frage nach dem Vorliegen eines sachlichen Grunds für eine beabsichtigte Kostenverteilungsänderung rein akademischer Natur ist. Insoweit bedarf es für eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. keines sachlichen Grunds. Ausreichend ist, dass die beabsichtigte Kostenverteilungsänderung interessengerechter ist, als die bislang praktizierte und nicht gegen das Willkürverbot verstößt.^[1] Der Beschluss darf also nicht auf eine grundlose Entlastung einzelner Wohnungseigentümer auf Kosten anderer Wohnungseigentümer zielen.

Praxis-Beispiel

Kosten der Verkehrssicherung

Nicht alle Wohnungseigentümer verfügen über einen Stellplatz in der Tiefgarage. Insoweit soll der Außenweg zum Zugang der Tiefgarage künftig nur noch auf Kosten derjenigen Wohnungseigentümer geräumt und gestreut werden, die über einen Tiefgaragenstellplatz verfügen.

Ein derartiger Beschluss wäre auf entsprechende Anfechtung hin für ungültig zu erklären, da er zu einer willkürlichen Kostenmehrbelastung der Stellplatzeigentümer führt. Tatsächlich nämlich ist nicht auszuschließen, dass auch andere Personen diese Zuwegung nutzen.^[2] Zu beachten ist des Weiteren, dass Maßnahmen der Verkehrssicherung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt.

[1] Vgl. zur bisherigen Rechtslage, an der sich nichts ändern wird: BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 162/10, NJW 2011 S. 2202.

[2] LG München I, Urteil v. 10.6.2009, 1 S 10155/08, ZMR 2010 S. 66.

2.2.3.2 Zukunftsgerichtete Änderung der Kostenverteilung

Auch künftig kann eine Kostenverteilungsänderung grundsätzlich lediglich mit Wirkung für die Zukunft beschlossen werden. Was insoweit bislang gegolten hat^[1], wird sich nicht ändern. In aller Regel ist es auch nicht zulässig, Kostenverteilungsschlüssel mit Blick auf die Erstellung der Jahresabrechnung abweichend vom Wirtschaftsplan festzulegen. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Fortgeltung des dem Wirtschaftsplan zugrunde liegenden Beschlusses geschützt ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn

• der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans für ungültig erklärt wurde^[2] oder
• den Einzelwirtschaftsplänen stets unzutreffende Verteilungsschlüssel zugrunde lagen.^[3]

Ist es bereits nur ausnahmsweise möglich, den Kostenverteilungsschlüssel im Laufe der abzurechnenden Wirtschaftsperiode entgegen dem geltenden Wirtschaftsplan abzuändern, ist dies erst recht dann nicht möglich, wenn von der Kostenverteilungsänderung bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume betroffen sein sollen.

Praxis-Beispiel

Keine Rückwirkung

Die Wohnungseigentümer beschließen in der Wohnungseigentümerversammlung vom 20. Mai 2021, dass in der Jahresabrechnung 2020 bezüglich der Kosten des Hausmeisters nicht der vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen maßgeblich sein soll, sondern die Kosten nach Objekten verteilt werden sollen.

Allerdings gilt auch hier dann eine Ausnahme, wenn der ursprünglich geltende Kostenverteilungsschlüssel unpraktikabel oder grob unbillig ist.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 18.3.2016, V ZR 75/15, NJW 2016 S. 2177.

[2] BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 162/10, NJW 2011 S. 2202.

[3] LG Hamburg, Urteil v. 22.2.2013, 318 S 32/12, ZWE 2013 S. 453.

[4] BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010 S. 2654.

2.2.3.3 Zweitbeschlussfassung

Ist der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. bezüglich einzelner Kostenpositionen geändert worden und stellt sich heraus, dass die Kostenverteilungsänderung entgegen der Vorstellung der Wohnungseigentümer doch nicht ausreichend interessengerecht ist, stellt sich die Frage, ob die Wohnungseigentümer dann befugt sind, den bereits geänderten Kostenverteilungsschlüssel nochmals ändern zu können. Allgemein ist im Rahmen einer Zweitbeschlussfassung über einen bereits geregelten Gegenstand zu beachten, dass durch den Erstbeschluss geschützte Interessen der Wohnungseigentümer durch die Zweitbeschlussfassung nicht beeinträchtigt werden dürfen.

Nun ist in diesem Zusammenhang wiederum zu berücksichtigen, dass die erneute Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zwangsläufig zu einer Mehrbelastung einzelner Wohnungseigentümer führt, die andere entlastet. Maßgeblich wird es auch bei einer Zweitbeschlussfassung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. darauf ankommen, dass die Änderung die materiellen Vorgaben an eine Kostenverteilungsänderung berücksichtigt und die Kostenverteilung nicht willkürlich erfolgt. Dann dürfte nichts gegen eine entsprechende Zweitbeschlussfassung sprechen.

2.2.3.4 Ankündigung der Änderungsbeschlussfassung

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG (alter wie neuer Fassung) ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand d...