Alexander C. Blankenstein
Zunächst stellt § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. klar, dass es sich bei Sondereigentum schlicht um Eigentum im Sinne der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs handelt, ohne dass hiermit eine tatsächliche rechtliche Änderung verbunden wäre.
Durch Ergänzung der bestehenden Regelung des § 3 Abs. 1 WEG um einen weiteren Satz 2, werden im Zuge des WEMoG zunächst Stellplätze durch eine Raumfiktion verkehrsfähig werden. Durch Neufassung des bestehenden § 3 Abs. 2 WEG wird ermöglicht, unselbstständiges Sondereigentum auch an Außenflächen begründen zu können. § 3 Abs. 3 WEG n. F. konkretisiert die Anforderungen an die Abgeschlossenheit und den Aufteilungsplan.
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| WEG a. F. |
WEG n. F. |
§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum |
§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum |
| (1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. |
(1) 1Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. 2Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1. |
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(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. |
| (2) 1Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. 2Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. |
(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. |
| (3) (weggefallen) |
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2.1 Raumfiktion von (Außen)Stellplätzen
2.1.1 Alte Rechtslage
Bislang knüpft die Sondereigentumsfähigkeit an den Gebäudebegriff an, weshalb an Außenstellplätzen Sondereigentum nicht begründet werden kann. Stellplätze, die sich außerhalb eines Gebäudes oder ebenerdig auf dem Dach einer Tiefgarage befinden, stehen nach bisheriger Rechtslage zwingend im Gemeinschaftseigentum. An solchen Stellplätzen kann kein Sondereigentum begründet werden, da sie sich auf den gemeinschaftlichen Grundstücksflächen befinden. An den entsprechenden Flächen können allerdings Sondernutzungsrechte zugunsten der Wohnungseigentümer begründet werden. Soweit dies noch nicht in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geschehen ist, können Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen problemlos nachträglich begründet werden.
2.1.2 Neue Rechtslage
Neu: (Außen)Stellplätze sind sondereigentumsfähig
Mit Inkrafttreten des WEMoG werden auch Außenstellplätze sondereigentumsfähig. Zwar definiert § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. den Begriff des "Stellplatzes" nicht näher, das war aber auch in der bisherigen Regelung des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. bezüglich der "Garagenstellplätze" nicht der Fall. Dem allgemeinen Sprachgebrauch nach sind also Kfz-Stellplätze gemeint. Von der Neuregelung umfasst sind alle Arten von Stellplätzen, also insbesondere Stellplätze
- in einem Gebäude, wobei Stellplätze in einer Tiefgarage bereits seit der "kleinen" WEG-Reform des Jahres 1973 sondereigentumsfähig sind,
- im Freien,
- in einer Mehrfachparkanlage, also Duplex- oder Quadruplexparker, wobei hier zu beachten ist, dass zwar an den Einzelstellplätzen Sondereigentum gebildet werden kann, die Hydraulik- und Hebeanlage allerdings nicht sondereigentumsfähig ist, da sie noch den weiteren Stellplätzen zu dienen bestimmt ist. Sie verbleibt also im Gemeinschaftseigentum. Die Verfasser von Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen sollten dies im Auge behalten und für entsprechende Kostentragungsregelungen sorgen. Im Übrigen aber könnte eine exklusive Kostenbelastung der Stellplatzeigentümer auch über die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. einfach-mehrheitlich auch dauerhaft herbeigeführt werden.
§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. fingiert insoweit die Raumeigenschaft von Stellplätzen, auch wenn sich diese außerhalb des Gebäudes befinden. Durch die Raumfiktion werden (Außen)Stellplätze künftig auch verkehrsfähig und können als eigenständige Sondereigentumseinheiten veräußert werden.
Stellplätze künftig frei veräußerbar
Im Gegensatz zu sonstigen gemeinschaftlichen Außenflächen, an denen ebenfalls Sondereigentum begründet werden kann, stellen die zu Sondere...