WEMoG: Sondereigentum an Außenbereichen, Raumfiktion von ... / 2.3 Wesentliche Bestandteile

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums	§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.	(1) 1Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. 2Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

Neu: Wesentliche Bestandteile von außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks werden Gegenstand des Sondereigentums

§ 5 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. ordnet die entsprechende Anwendung von § 94 BGB auf Sondereigentum an, das sich auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt. Vorerwähnte Bestimmung regelt das Schicksal wesentlicher Bestandteile von Grundstücken und Gebäuden. Insoweit regelt § 94 Abs. 1 BGB maßgeblich, dass zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen gehören, also insbesondere Gebäude, aber auch die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Letztlich sind also auch die Sachen Gegenstand des Sondereigentums als dessen wesentliche Bestandteile, die mit dem Teil des Grundstücks fest verbunden sind, auf die sich das Sondereigentum erstreckt, was in erster Linie für dort errichtete Gebäude gilt.

Praxis-Beispiel

Geräteschuppen im Garten

Das Sondereigentum der Erdgeschosswohnung erstreckt sich auch auf einen Teil des dahinter liegenden Gartens. Der Wohnungseigentümer errichtet im Bereich seines "Außen-Sondereigentums" einen Geräteschuppen.

Dieser Geräteschuppen ist nun ebenso (Sonder)Eigentum des Erdgeschosseigentümers, wie die Gartenfläche selbst, da er sich auf dieser Gartenfläche befindet und mit dieser fest verbunden ist. So steht auch das Obst eines Baumes, der bereits vor Begründung des Sondereigentums auf der Gartenfläche vorhanden war, im Eigentum des Erdgeschosseigentümers, weil auch der Baum wesentlicher Bestandteil der Gartenfläche ist.

Vorsicht bei baulicher Veränderung

Die sachenrechtliche Zuordnung des Geräteschuppens hat nichts mit der Frage zu tun, ob der Wohnungseigentümer im Bereich seines Sondereigentums eigenmächtig bauliche Veränderungen vornehmen darf. Die Zulässigkeit baulicher Veränderungen des Sondereigentums regelt künftig § 13 Abs. 2 WEG n. F.^[1]

Zu beachten ist, dass die Verwaltung der Gebäude, die auf der Sondereigentumsfläche im Außenbereich errichtet werden, dem jeweiligen Sondereigentümer obliegt. Wird etwa eine Garage errichtet, so ist diese nicht nur in Gänze – einschließlich ihrer konstruktiven Bestandteile – zwingend wesentlicher Bestandteil des Sondereigentums, der jeweilige Eigentümer hat sich auch um erforderliche Erhaltungsmaßnahmen zu kümmern.

Notwendiges Gemeinschaftseigentum

Bekanntlich regelt § 5 Abs. 2 WEG, dass u. a. Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können, auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Auch diese Bestimmung ist nun insoweit modifiziert, als sie sich nicht mehr nur auf Räume bezieht, sondern auch auf die Teile des Grundstücks, die künftig Sondereigentum sein können.

Praxis-Beispiel

Die Abwasserleitung

Verläuft eine Abwasserleitung unter einer Gartenfläche, die im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers steht, verbleibt sie auch in diesem Bereich im Gemeinschaftseigentum.

Für den Fall, dass Erhaltungsmaßnahmen an der Leitung (auch) im Bereich des Sondereigentums des Wohnungseigentümers erforderlich werden, wäre dieser nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. verpflichtet, Einwirkungen auf das Sondereigentum, insbesondere das Betreten der Gartenfläche und entsprechende Ausgrabungen, zu dulden.

[1] Siehe Baumaßnahmen.