WEMoG: Sondereigentum an Außenbereichen, Raumfiktion von ... / 2.5 Sondernutzungsrechte

2.5.1 Weiterhin möglich

Auch wenn es künftig möglich sein wird, Sondereigentum an Stellplätzen zu begründen und Sondereigentum auf Außenbereiche der Wohnanlage zu erstrecken, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass es nicht mehr möglich wäre, Sondernutzungsrechte auch an Außenflächen begründen zu können. Dieser Gedanke könnte sich auf Grundlage der Gesetzesbegründung aufdrängen, weil der Gesetzgeber wegen der bislang fehlenden gesetzlichen Regelung und Ausgestaltung der Sondernutzungsrechte auch mit Blick auf das WEMoG keine Regelung über Sondernutzungsrechte im Gesetz schaffen möchte. Er hält das Thema "Sondernutzungsrecht" schlicht für zu kompliziert, um es kurz und bündig im Gesetz regeln zu wollen.^[1] Das verstehe wer will. Auch unter Geltung des WEMoG bleibt jedenfalls die Begründung von Sondernutzungsrechten an Bereichen und Teilen des Gemeinschaftseigentums unverändert möglich. Das WEMoG wird weiterhin auch die Sondernutzungsrechte in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. in Bezug auf das Zustimmungsbedürfnis Drittberechtigter für Vereinbarungen und Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln erwähnen. Die Sondernutzungsrechte werden auch in § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG erwähnt bleiben.

Mit Blick auf die Begründung, Aufhebung, Änderung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten regelt § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. nach wie vor ein Zustimmungserfordernis der dinglich Berechtigten. Durch Aufhebung von Satz 3 dieser Bestimmung besteht dieses Zustimmungserfordernis künftig auch dann, wenn gleichzeitig durch Vereinbarung zugunsten des belasteten Wohnungseigentums ein Sondernutzungsrecht begründet werden soll. Mit der nunmehr aufgehobenen Regelung wollte der Gesetzgeber ursprünglich im Zuge der WEG-Reform 2007 die vormals erforderlichen ausufernden Zustimmungserfordernisse verhindern.

[1] BT-Drs. 19/18791, S. 30.

2.5.2 "Umwandlung" von Sondernutzungsrechten zu Sondereigentum

Das Inkrafttreten des WEMoG dürfte in vielen Eigentümergemeinschaften Begehrlichkeiten dahingehend wecken, dass Bereiche, an denen bislang Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Sondereigentumseinheiten begründet waren, in Sondereigentum umgewandelt werden.

So bereits Sondernutzungsrechte nicht durch Beschluss begründet werden können, gilt dies erst recht für Sondereigentum. Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann weder im Beschlussweg noch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden. Hierfür ist vielmehr eine Einigung der Wohnungseigentümer in Form der Auflassung nach den Vorschriften des BGB^[1] erforderlich. Ein Eigentümerbeschluss, durch den eine Ermächtigung oder Vollmacht zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum erteilt wird, wäre wegen der Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Eine Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist deshalb nicht gegeben, weil sich derartige Maßnahmen nicht mehr im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums halten. Zum einen ist bei der entsprechenden Umwandlung nicht nur Gemeinschaftseigentum betroffen, sondern auch Sondereigentum, sodass sich bereits hieraus keine Verwaltungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft ergibt, zum anderen wird die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen des Sonder- wie des gemeinschaftlichen Eigentums geändert.

[1] § 925 Abs. 1 BGB.