WEMoG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbe ... / 2.5 Problem: Verwalterwechsel zum 1. Januar des Folgejahres

Alte Rechtslage

Nach derzeit noch geltender Rechtslage hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. "nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen". In der Praxis stellt sich im Rahmen eines Verwalterwechsels zum 1. Januar eines Jahres regelmäßig die Frage, ob der alte oder der neue Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahres verpflichtet ist.

Der BGH^[1] hat hier für einige Unsicherheiten gesorgt, indem er zwar zunächst klargestellt hat, dass die Pflicht zur Abrechnungserstellung nichts mit der Frage der Fälligkeit der Jahresabrechnung zu tun hat, dann aber konstatierte, dass die Pflicht zur Abrechnungserstellung spätestens am 1. Januar des Folgejahres entsteht... – an dieser Stelle hat das Gericht aber dann für den in der Praxis so relevanten Verwalterwechsel zum 1. Januar offen gelassen, ob noch der mit Ablauf des 31. Dezember ausscheidende Verwalter verpflichtet ist, die Jahresabrechnung für das auslaufende Kalenderjahr zu erstellen oder der neue Verwalter.

Neue Rechtslage?

Nach der geplanten Neuregelung in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. "beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres …". Der Verwalter hat zu diesem Zweck nach Satz 2 die Abrechnung zu erstellen. Selbstverständlich kann die Beschlussfassung selbst frühestens am 1. Januar des Folgejahres erfolgen. Nicht abschließend ist insoweit allerdings geklärt, ob nicht doch der zum 31. Dezember scheidende Verwalter noch zur Erstellung der Abrechnung verpflichtet sein wird oder nicht. Nach wie vor könnte für die Verpflichtung des Vorverwalters sprechen,

• dass die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, dass derjenige Verwalter die Abrechnung erstellt, der auch die Verwaltung geführt hat und – um es einmal salopp auszudrücken – "für das einstehen soll, was er verbrochen hat". So jedenfalls die Auffassung des 1. Zivilsenats des BGH.^[2] Der V. Zivilsenat, also der für Wohnungseigentumssachen zuständige, distanziert sich hiervon auch nicht.^[3]
• Weiter könnte man auch auf die Funktion des Verwalters abstellen und weniger auf die Person. So ist längst anerkannt, dass auch dem ausgeschiedenen Verwalter die Verfahrenskosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG a. F. auferlegt werden können, wenn er einen Rechtsstreit wegen groben Verschuldens provoziert hat. Zwar wird es § 49 Abs. 2 WEG a. F. nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr geben, allerdings hat dies keine Konsequenzen für den funktionalen Verwalterbegriff.
• Schließlich könnte man auch auf § 188 Abs. 2 BGB abstellen. Er regelt reichlich kompliziert das Ende von Fristen. Jedenfalls könnte man auf dieser Grundlage zum Ergebnis kommen, dass die Abrechnungspflicht spätestens am 31.12.2020 um 23.59 Uhr beginnt. Allerdings regelt § 28 WEG n. F. keine Frist, sondern den Zeitpunkt des Entstehens einer Pflicht.

Die besseren Argumente dürften dafür sprechen, dass der am 1. Januar im Amt befindliche Verwalter die Abrechnung zu erstellen hat:

• § 28 WEG n. F. ist insoweit eindeutig, als er auf einen Zeitpunkt nach Ablauf des Kalenderjahres bzw. Wirtschaftsjahres abstellt.
• Des Weiteren hatte bereits der 1. Zivilsenat des BGH^[4] klargestellt, dass die Jahresabrechnung auch durch Dritte erstellt werden kann.
• Vom ausscheidenden Verwalter kann ohnehin Rechnungslegung verlangt werden. Zwar sieht das WEMoG eine Verpflichtung zur Rechnungslegung nicht mehr vor – auch nicht mehr aufgrund entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, da § 28 Abs. 4 WEG a. F. aufgehoben werden soll. Vom ausscheidenden Verwalter aber kann dennoch weiterhin Rechnungslegung verlangt werden.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17, NJW 2018 S. 1969.

[2] BGH, Urteil v. 23.6.2016, I ZB 5/16, NJW 2016 S. 3536.

[3] BGH, Urteil v. 16.2.2018, a. a. O.

[4] BGH, Urteil v. 23.6.2016, a. a. O.

[5] Siehe Rechnungslegung.