WET-Verwaltung

Leitsatz

• Fassadenfarbanstrich als modernisierende Instandsetzung

  Gutschriftverrechnung eines Eigentümers in der Jahresabrechnung

  Beschlussungültigkeit bei lediglich wiederholender Teilungserklärungsregelung

Normenkette

§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 28 Abs. 3 WEG

Kommentar

Zu 1.:

Wenn eine ursprünglich nur verputzte Fassade nachträglich einen Farbanstrich erhält, muss es sich nicht stets um eine nachteilige bauliche Veränderung handeln; es ist nämlich möglich, dass ein Fassadenputz im Laufe der Jahre seine Festigkeit verliert und "sandet". In einem solchen Fall kann es im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung liegen, den Putz mit einem Farbanstrich zu versehen, statt ihn vollständig abzuschlagen und neu aufzutragen. Jedenfalls im Rahmen einer der Werterhaltung dienenden, den Begriff der baulichen Veränderung nicht erfüllenden modernisierenden Instandhaltung kann es geboten sein, einen Fassadenputz mit Farbe zu versehen, statt ihn unter erheblich höherem Kostenaufwand vollständig zu erneuern (Zurückverweisung an das Landgericht).

Zu 2.:

Eine Jahresabrechnung ist zwar eine einfache, die Ist-Beiträge ausweisende Einnahmen- und Ausgabenrechnung, nicht eine Vermögensaufstellung in Art einer Bilanz. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht ausnahmslos. Denn auch unbeglichene Verbindlichkeiten können in die Jahresabrechnung eingestellt werden, wenn die Klarheit und Übersichtlichkeit der Abrechnung dadurch nicht leidet und sich die Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen der Eingehung der Verbindlichkeiten und der Genehmigung der Abrechnung nicht verändert hat (Senatsbeschluss vom 30.11.1992, WM 93, 138). Eine weitere Ausnahme ist auch für den Fall zu erkennen, dass die Mehrheit der Eigentümer mit der Genehmigung der vom Verwalter aufgestellten Abrechnung die von einem Wohnungseigentümer für das Gemeinschaftseigentum getätigten Auslagen anerkennt und mit Wohngeldern verrechnet oder ihm eine Gutschrift dafür erteilt. Diese beiden Fälle sind der tatsächlichen Zahlung aus dem Gemeinschaftsvermögen gleich zu achten. Denn es macht keinen Unterschied, ob dieses durch einen tatsächlichen Zahlungsvorgang oder in gleicher Höhe durch eine Verrechnung bzw. Gutschrift verringert wird (ebenfalls Zurückverweisung an das Landgericht).

Zu 3.:

Ein angefochtener Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er nichts regelt, sondern lediglich eine in der Teilungserklärung enthaltene Regelung wiederholt; solche Wiederholungen sind überflüssig und allenfalls geeignet, Unsicherheiten in die bestehende Rechtslage zu tragen. Im vorliegenden Fall ging es um Dachgeschossausbaurechte in Verbindung mit einem vereinbarten Sondernutzungsrecht.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 24.05.1993, 24 W 3698/92= WM 7/93, 429)

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