Wichtige neue Grundsatzentscheidung zur Abrechnung (u. a. Gesamt- und Einzelabrechnung/Verbuchung von Verfahrenskosten/Heizölbestandsabgrenzung/Entlastung)

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 27 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG

Kommentar

Leitgedanken aus der Entscheidung des BayObLG, vom 06.03.1987, Az.: BReg 2 Z 26/86= BayObLG Z 1987 Nr. 16 mit Anmerkungen in kursiver Schrift:

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresgesamtabrechnung ( § 28 Abs. 5 WEG) legt im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (vorbehaltlich einer Ungültigerklärung gem. § 23 Abs. 4 WEG) bindend fest, welche Einnahmen zu verzeichnen und welche Ausgaben als Kosten und Lasten der Gemeinschaft im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG zu behandeln (und demgemäß in den Einzelabrechnungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem jeweils maßgebenden Verteilungsschlüssel zu verteilen) sind. Die Jahresabrechnung muss deshalb eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten.

Zu 1:

Die Feststellungen des Gerichts entsprechen hier der absolut h.R.M. (vgl. auch KG Berlin, Entscheidung v. 01.07.1985, 24 W 4964/84sowie OLG Frankfurt, Entscheidung v. 14.02.1986, 20 W 261/85und OLG Frankfurt, Entscheidung v. 14.02.1986, 20 W 298/85).

2. Im Allgemeinen gilt, dass die Jahresgesamtabrechnung die tatsächlichen/wirklichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft enthalten muss. Im Bereich einer Heizöl-Abrechnung nach Verbrauch kann dieser Grundsatz eine Ausnahme erfahren. Ausgabenposition kann hier der Gegenwert des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Öls sein, d. h. der Preis, der früher für den Ankauf des verbrauchten Öls ausgegeben wurde.

Die Einstellung des Gegenwerts des verbrauchten Öls als "Ausgabe" wird hier der Funktion einer Jahresabrechnung gerecht. Ist der Gegenwert des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Öls höher als der Betrag, um den im gleichen Zeitraum Öl neu gekauft wurde, so erhöht sich dadurch zwangsläufig der Betrag des am Ende des Abrechnungszeitraums sich ergebenden "Wohngeldfehlbetrags" (Saldo), den die Wohnungseigentümer aufzubringen haben. Der Gegenwert des verbrauchten Öls fließt damit wieder in die gemeinschaftliche "Kasse" (gewissermaßen als Vorschuss), um für weitere Ölankäufe zur Verfügung zu stehen. Diese Abrechnungsart benachteiligt Eigentümer nicht, da sie an den in gemeinschaftlicher Kasse angesammelten Geldern anteilsmäßig beteiligt bleiben. Bedenken hinsichtlich der Klarheit und Übersichtlichkeit einer Abrechnung bei Vermischung von teils tatsächlichen und teils fiktiven Ausgaben (Ausgaben "nach Verbrauch"), sind nicht so schwerwiegend, dass aus diesem Grund abrechnungsgenehmigende Beschlüsse für ungültig erklärt werden müssten. Es empfiehlt sich allerdings, Abrechnungen nach "Verbrauch" von den übrigen Einnahmen/Ausgabenabrechnungen getrennt zu halten.

Zu 2:

Hier wird wohl erstmals obergerichtlich die übliche Abrechnungs-Praxis der Zulässigkeit einer gewissen Aktivierung und Abgrenzung eines Ölbestands in Heizkosten-Einzelabrechnungen klarstellend bestätigt (als gewisse Ausnahme zum sonstigen Abrechnungsprinzip der Bewirtschaftungskosten nach tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in einem Geschäftsjahr). Der Trennung von den restlichen Bewirtschaftungskosten nach "Ist-Ausgaben" ist i.d.R. durch die Heizkosten-Einzelabrechnungen der Service-Firmen Rechnung getragen (ähnlich auch KG Berlin, vom 19.06.1985, 24 W 5557/84).

Entsprochen wird damit wohl auch den Anforderungen mietrechtlich korrekter Neben- bzw. Heizkostenabrechnungen.

3. Kosten gerichtlicher Verfahren nach § 43 WEG sind gemäß § 16 Abs. 5 WEG nicht Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG. Es handelt sich bei diesen Kosten nicht um Ausgaben, die der Gemeinschaft zur Last fallen, sodass sie auch nicht in eine Jahresgesamtabrechnung als Ausgabenposition eingestellt werden dürfen. Über diese Kosten ist vielmehr gesondert abzurechnen; eine Aufnahme in die Gesamtabrechnung ist fehlerhaft; es genügt auch nicht, dass diese Kosten erst bei der Einzelabrechnung berücksichtigt werden. Verfahrenskosten müssen deshalb außerhalb der Jahresgesamtabrechnung so umgelegt werden, wie es dem Ausgang des Gerichtsverfahrens entspricht, in denen diese Kosten entstanden sind.

Zu 3:

Was die "Sonder-Buchung" von WEG-Verfahrenskosten betrifft, konnte der Senat sicher zu Recht nicht an § 16 Abs. 5 WEG vorbeigehen. Die weiteren Feststellungen hierzu in der Entscheidungsbegründung können allerdings in Zukunft erhebliche Probleme für die Praxis aufwerfen, die leider in der Entscheidung nicht berücksichtigt wurden. Guter und vor allem richtiger Rat für die zukünftige Inkasso- und Verbuchungs-Praxis erscheint hier sehr schwer. Im häufigen Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG z. B. entsteht bekanntlich auf der von einem Verwalter vertretenen Antragsgegnerseite (den restlichen Eigentümern) Zugzwang zu meist sofortigem Handeln, also insbesondere zur Beauftragung eines Rechtsanwalts für die Antragsgegner, soweit der Verwalter - wie heute üblich - auch solche Passiv-Vollmachten kraft Vereinbarung, Verwaltervertrag oder entsprechender früherer...