Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Inhalt, Genehmigung und Ungültigerklärung einer Jahresabrechnung für Wohnungseigentum
Verfahrensgang
AG Kempten (Aktenzeichen UR II 49/84) |
LG Kempten (Aktenzeichen 4 T 316/85) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden der Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 03. Februar 1986 und der Beschluß des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) -Zweigstelle Sonthofen- vom 30. Januar 1985 mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung wie folgt abgeändert:
Der Eigentümerbeschluß vom 8. September 1984 über die Jahresabrechnung 1982 wird in folgenden Teilen für ungültig erklärt:
Ausgabeposten 14.18 über 6 733,68 DM in der Einnahmen-Ausgabenrechnung;
um diesen Betrag vermindern sich die Summen der Abrechnung, in die dieser Betrag eingeflossen ist; der Wohngeldfehlbetrag beläuft sich mithin auf 14 769,73 DM;
- Unterabschnitt „2. Instandhaltungsrücklage” in der Vermögensübersicht;
- Entlastung der Verwalterin.
Im übrigen werden die Anträge des Antragstellers abgewiesen und die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen.
II. Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen.
III. Von den Gerichtskosten aller Rechtszüge haben der Antragsteller und die Antragsgegner samtverbindlich je die Hälfte zu tragen. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird für keinen Rechtszug angeordnet.
IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 57 500 DM festgesetzt.
Gründe
I.
1. Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsteller wendet sich gegen die Jahresabrechnung 1982.
Die Wohnungseigentümer hatten zunächst erhebliche Schwierigkeiten, eine Jahresabrechnung 1982 zu erhalten. Die jetzige Verwalterin hatte ihre Aufgabe am 01.01.1983 nur unter der Abrede übernommen, daß sie die Jahresabrechnung 1982 nicht anzufertigen habe. In dem Verfahren UR II 51/83 des Amtsgerichts Kempten (Allgäu), Zweigstelle Sonthofen, hatte sie die Firma T. als die frühere Verwalterin auf Erstellung der Jahresabrechnung in Anspruch genommen. Die Firma T. legte schließlich eine Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung) vor. Diese billigte die Eigentümerversammlung vom 08.09.1984; der Eigentümerbeschluß lautet, daß die Jahresabrechnung „entsprechend einem beabsichtigten Vergleich” genehmigt werde, und enthält die Maßgabe, daß bei den Einnahmen und Ausgaben einige Posten noch zu ändern seien. Die Firma T. änderte diese Posten entsprechend ab und erstellte auf der Grundlage der so gefaßten Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung) die Einzelabrechnungen. Sie übersandte dem Antragsteiler die ihn betreffende Einzelabrechnung vom 11.10.1984. – Das Verfahren UR II 51/83 wurde am 21.12.1984 durch Vergleich beendet.
2. Die Jahresabrechnung 1982 – in der Fassung des Eigentümerbeschlusses vom 08.09.1984 – besteht aus zwei Schriftstücken.
a) Das erste Schriftstück hat (soweit nicht in Klammern, wörtlich) folgenden Inhalt:
Einnahmen-Ausgabenrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.1982
Einnahmen |
|
|
(hier sind eine Reihe von Posten aufgeführt; ihre Summe ist:) |
120 558,69 DM |
Ausgaben |
|
|
(dieser Abschnitt enthält, aufgeschlüsselt in Gruppen, zahlreiche Posten. |
………… |
|
Unter ihnen befinden sich:) |
|
|
5. |
Heizung |
|
|
|
|
52720 1 Öl Verbrauch |
36 789,43 DM |
|
12. |
Rücklage |
|
|
|
|
Wirtschaftsplan 82 |
8 000,00 DM |
|
14. |
Rechtsberatung |
|
|
|
… |
………… |
|
|
14.17 …./. |
950,33 DM |
|
|
|
14.18 (Name des Antragstellers) |
|
|
6 733,68 DM |
|
|
(Zwischensumme Abschnitt 14:) |
7 783,60 DM |
|
………… |
|
(Die Summe aller Posten des Abschnitts Ausgaben lautet:) |
142 062,10 DM |
Gegenüberstellung Einnahmen-Ausgaben |
|
|
120 558,69 DM |
|
./. 142 062,10 DM |
|
Wohngeldfehlbetrag |
21 503,41 DM |
Zu dem in der Abrechnung aufgeführten Posten „5. Heizung” ist zu sagen: Im Jahr 1982 wurde die genannte Menge Öl verbraucht. Für den Ankauf von Öl wurden in diesem Zeitraum nur 11 130,64 DM ausgegeben; dies geht aus dem Schriftstück nicht hervor, läßt sich aber einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung entnehmen, die von einem anderen, mit der Verbrauchserfassung und -abrechnung betrauten Unternehmen erstellt ist.
Der Posten „14.18” betrifft Kosten von gerichtlichen Verfahren, die zwischen dem Antragsteller und den übrigen Wohnungseigentümern geführt wurden.
b) Das zweite Schriftstück enthält (soweit nicht in Klammern, wörtlich) folgendes:
Vermögensübersicht zum 31.12.1982
Forderungen der Gemeinschaft |
|
1. |
Hauskonto Nr. … |
2 223,98 DM |
2. |
Festgeldkonto Nr. … |
10 355,85 DM |
3. |
Sparkonto Nr. … |
5 537,37 DM |
4. |
Forderungen an Wohnungseigentümer |
21 583,61 DM |
5. |
Sonstige Forderungen |
4 113,77 DM |
6. |
Heizölbestand |
|
|
44 837 l zu DM 71,00 pro 100 Liter |
31 834,27 DM |
(Summe) |
75 648,85 DM |
Verbindlichkeiten der G emeinschaft |
|
|
1. |
Sonstige Verbindlichkeiten |
|
|
|
(in mehreren Punkten aufgeschlüsselt; Summe:) |
4 464,19 DM |
2. |
Instandhaltungsrücklage |
|
|
|
2.1 |
Stand 1.1.82 |
60 967,63 DM |
|
|
2.2 |
Wirtschaftsplan |
8 000,00 DM |
|
|
2.3 |
aus a.o. Einnahmen |
2 217,03 DM |
71 184,66 DM |
|
(Summe) |
75 648,85 DM |
3. Der Antragsteller hat am 02.10.1984 beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 08.09.1984 aufzuheben und de...