Wird ein Sondernutzungsrecht entzogen, so besteht ein Ausgleichsanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft

Leitsatz

Wird einem Wohnungseigentümer - ohne daß es zu einer in die Zukunft wirkenden Vereinbarung kommt - das ihm eingeräumte Sondernutzungsrecht teilweise dadurch entzogen, daß die Bauordnung die Anlage eines gemeinschaftlichen Kinderspielplatzes erfordert, der auch nicht auf andere Grundstücksflächen verlegt werden kann, so steht ihm ab Widerruf der zunächst leihweisen überlassung ein Ausgleichsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die anderen Wohnungseigentümer im Verhältnis von deren Miteigentumsanteilen zu.

Sachverhalt

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus vier Einfamilienhäusern. Jeder der vier Wohneinheiten ist eine Fläche des gemeinschaftlichen Grundstücks zur Sondernutzung zugewiesen. Bei Errichtung der Wohnanlage hatte das Bauaufsichtsamt die Anlage eines Kinderspielplatzes verlangt, der ursprünglich auch aufgrund übereinstimmung der damaligen Wohnungseigentümer im Bereich des Sondernutzungsrechts eines Eigentümers errichtet wurde.

Nachdem sich ein Eigentümerwechsel vollzogen hatte, beschloß die Eigentümergemeinschaft die Erneuerung der Spielgeräte und den Austausch des Sandkastens. Der jetzige Eigentümer sprach sich gegen dieses Vorhaben aus und erklärte, dieses nicht zu dulden. Nachdem die Einwände nicht beachtet wurden, hatte der Eigentümer diesen Beschluß angefochten und die Entfernung des auf seinem Sondernutzungsrecht befindlichen Spielplatzes begehrt.

Entscheidung

Der Spielplatz mußte zwar nicht verlegt werden, gleichwohl hat der in seinem Sondernutzungsrecht beeinträchtigte Wohnungseigentümer Anspruch auf eine Geldentschädigung.

Nachdem der Antragsteller aufgrund der erfolgten Beschlußanfechtung die unentgeltliche überlassung der von Kinderspielplatz eingenommenen Sondernutzungsfläche widerrufen hatte, haben die übrigen Wohnungseigentümer ohne einen rechtfertigenden Grund die mit dem Sondernutzungsrecht verbundenen und dem Wohnungseigentümer zustehenden Gebrauchsvorteile letztlich auf dessen Kosten erlangt.

Jedem Sondernutzungsberechtigten stehen grundsätzlich die Gebrauchsvorteile zu, welche die Sondernutzungsfläche mit sich bringt. Der Sondernutzungsberechtigte ist also berechtigt, mit seiner Sondernutzungsfläche nach Belieben zu verfahren, sie selbst zu nutzen und andere von der Einwirkung auszuschließen. Der Sondernutzungsberechtigte genießt demnach Besitzschutz auch gegenüber den anderen Wohnungseigentümern.

Hier könnte man natürlich der Auffassung sein, diese Grundsätze würden für vorliegenden Fall nicht gelten, da die ursprüngliche Eigentümergemeinschaft dahingehend übereinkam, auf dem Bereich der Sondernutzungsfläche des Rechtsvorgängers des Wohnungseigentümers - also des ursprünglichen Eigentümers - einen Spielplatz zu errichten. Hier muß aber berücksichtigt werden, daß diese Vereinbarung den jetzigen Eigentümer nicht binden konnte, da es sich dabei nicht um eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG handelte, eine entsprechende Grundbucheintragung demnach nicht erfolgt war. Mangels Bindung des neuen Eigentümers war hier also nur von einer Duldung der Spielfläche auszugehen, die Sondernutzungsfläche war den übrigen Miteigentümern also lediglich leihweise und damit grundsätzlich widerruflich zur Verfügung gestellt worden. Mit dem erfolgten Widerruf der Duldung gegenüber der Gemeinschaft hatte aber der Wohnungseigentümer deutlich gemacht, daß er die unentgeltliche überlassung nicht mehr weiter hinnehmen wollte. Die Eigentümergemeinschaft hat daher letztlich den Verkehrswert dieser Gebrauchsvorteile an den Wohnungseigentümer herauszugeben.

Hieran ändert im übrigen auch die Tatsache nichts, daß die Gemeinschaft baubehördlich verpflichtet ist, einen Teil der Sondernutzungsfläche als Spielfläche zur Verfügung zu stellen und der betroffenen Eigentümer dies zunächst auch auf seinem Bereich duldete, hieraus ist jedenfalls nicht eine Gebrauchsüberlassung ohne Entgelt für die Zeit nach dem Widerruf der Duldung zu rechtfertigen. Der Eigentümer ist zwar mangels anderweitiger Möglichkeit der Errichtung einer Spielstätte verpflichtet, den Spielplatz im Bereich seines Sondernutzungsrechts zu dulden, unentgeltlich muß er dies jedoch nicht tun.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 25.01.1999, 24 W 1394/98

Fazit:

Im Hinblick darauf, daß der gemeinschaftliche Kinderspielplatz auch der Wohneinheit des Wohnungseigentümers zugute kommt, ist deren Anteil von den zu vergütenden Gebrauchsvorteilen der Gemeinschaft abzuziehen.

Selbstverständlich ist in einem solchen Fall abweichend von einer monatlich zu zahlenden Vergütung für die Nutzung der Sondernutzungsfläche auch zu erwägen, ob sich Eigentümergemeinschaft und Eigentümer nicht auch auf eine einmalige Abfindung einigen können, die angemessen erscheint. In diesem Fall sollte die entsprechende Einigung jedoch notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.