Wirksame Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeirat

Normenkette

§ 24 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Zum Sachverhalt

Die Einladung zu einer Eigentümerversammlung erfolgte im vorliegenden Fall unterschriftlich durch alle augenblicklich im Amt befindlichen Beiratsmitglieder (bei gleichzeitiger Unterschrift auch des bisherigen Verwalters, dessen Amtszeit jedoch zum Einberufungszeitpunkt bereits abgelaufen war). Die unterzeichnenden Beiratsmitglieder waren in früherer Eigentümerversammlung ordnungsgemäß gewählt worden; einen Vorsitzenden hatte man jedoch bisher nicht bestimmt; für ein zwischenzeitlich ausgeschiedenes Beiratsmitglied war ein ebenfalls beschlussgemäß bestelltes "Ersatzmitglied" in den dreiköpfigen Beirat nachgerückt.

2. Aus den Gründen

Die Wahl solcher Ersatzmitglieder ist zulässig (Staudinger/Bub, § 12 WEG, Rn. 15a).

Auch wenn entgegen der Gemeinschaftsordnung/Vereinbarung kein Vorsitzender des Verwaltungsbeirates gewählt worden war, wurde hier die Einladung von allen Mitgliedern des Beirats unterzeichnet, mithin also auch von demjenigen Beiratsmitglied, der - hätte eine solche Wahl stattgefunden - zum Vorsitzenden gewählt worden wäre. Der Umstand, dass eine solche Wahl unterblieben ist, kann als derart unbedeutende Förmlichkeit gewertet werden, dass die Wirksamkeit der Einladung davon nicht tangiert wird. Zwar stellt das Recht des Vorsitzenden eines Beirats zur Einberufung einer Versammlung ein organschaftliches, eigenes Recht eines Vorsitzenden dar, so dass grundsätzlich dem Beirat als Gremium gerade kein Einberufungsrecht zustehen soll (Staudinger/Bub, § 24 Rn. 71); andererseits ist der Vorsitzende des Beirats dessen Repräsentant; er ist i.Ü. - lediglich - gleichberechtigtes Mitglied dieses internen Organs einer Eigentümergemeinschaft. Für die Möglichkeit der Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 3 WEG, durch die das umständliche Verfahren nach § 24 Abs. 2 WEG oder durch das Gericht gerade vermieden werden soll, ist deshalb allein die Existenz des Organs eines Beirats bedeutsam (vgl. Bärmann/Pick, 14. Aufl., WEG, § 24 Rn. 8). Dies ergibt sich auch aus dem Gesetzeswortlaut, wenn dort die Einberufung durch den Vorsitzenden davon abhängig gemacht wird, dass "ein Verwaltungsbeirat bestellt ist". Die Aufnahme dieser Bedingung im Gesetzeswortlaut ("falls") ist eigentlich überflüssig, weil es ohne Bestellung eines Beirats auch keinen Vorsitzenden eines solchen Organs geben könnte. Der Gesetzeswortlaut legt deshalb nahe, dass entscheidend auf die Existenz dieses Organs und nicht das Vorhandensein eines Vorsitzenden abzustellen ist.

Hinzukommt auch im vorliegenden Fall, dass die organschaftlichen Befugnisse gerade des Beirats als Gremium in der Gemeinschaftsordnung im Vergleich zur gesetzlichen Lage gestärkt wurden. Nach spezieller Vereinbarung konnte nämlich der Beirat als Gremium - wenn auch lediglich vom Verwalter - die Einberufung einer Eigentümerversammlung fordern, eine Möglichkeit, die das WEG an sich nicht vorsieht (vgl. § 24 Abs. 2 WEG). Wenn deshalb der in seinen Befugnissen derart ausgestattete Beirat in seiner Gesamtheit, wenn auch ohne das Amt eines Vorsitzenden besetzt zu haben, zu einer Eigentümerversammlung einlädt, so steht dies einer Einladung durch den notwendig aus seiner Mitte stammenden Vorsitzenden gleich.

3. Vorliegend konnte die Kammer auch ausnahmsweise ohne mündliche Verhandlung entscheiden; Grundlage der Entscheidung war allein die Beantwortung einer Rechtsfrage; der hierfür erforderliche Tatsachenvortrag durch die Beteiligten erfolgte erschöpfend; weitere, für die Entscheidung bedeutsame Tatsachen wären durch eine mündliche Verhandlung offensichtlich nicht zu gewinnen gewesen. Die Kammer schloss auch aus, dass eine weitere mündliche Verhandlung zu einer gütlichen Beilegung des Streits geführt hätte, zumal der Streit nur in dem einen oder anderen Sinne zu entscheiden und ein teilweises Nachgeben der Beteiligten nicht möglich war.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert des Beschwerdeverfahrens von DM 10.000.

Link zur Entscheidung

( LG Zweibrücken, Beschluss vom 14.10.1998, 4 T 106/98- noch nicht rechtskräftig -, mitgeteilt von Herrn Kluge, Pirmasens)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Bestätigung dieser Entscheidung durch das OLG Zweibrücken, v. 11.02.1999, 3 W 255/98= WE 5/1999, 191.