Wirksame Kostenverteilungsvereinbarung für die Bewirtschaftungskosten von Tiefgaragenstellplätzen als monatlicher Pauschbetrag mit Spannungsklausel

Normenkette

§ 10 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG

Kommentar

1. In der Gemeinschaftsordnung war u.a. vereinbart:

"Die Zahlungsleistung pro betriebsfertigem Tiefgaragenabstellplatz für Bewirtschaftung in Höhe von DM 2,50 ist eine Pauschale, die nicht abgerechnet wird. Die Höhe der Pauschale ändert sich jedoch im gleichen Verhältnis, in dem sich die aufgrund der Wirtschaftspläne pro qm Wohnfläche monatlich für Bewirtschaftungskosten zu leistenden Vorauszahlungen ändern."

Ein Eigentümer mit 26 Tiefgaragenstellplätzen wurde insoweit unter Berufung auf die getroffene Vereinbarungsregelung für rückständige Bewirtschaftungskosten von Januar 1993 bis August 1995 in Höhe von DM 9.776,- in Anspruch genommen.

In allen drei Instanzen wurde der Anspruch bestätigt.

2.  § 28 Abs. 3 und 5 WEGwurden hier durch die getroffene Vereinbarung wirksam abbedungen. Vereinbart war auch keine nach § 3 Währungsgesetz nur mit Genehmigung gültige Gleitklausel, sondern eine Spannungsklausel unter Bezugnahme auf einen innerhalb desselben Vertragsverhältnisses liegenden Maßstabes monatlicher Bewirtschaftungskosten pro qm Wohnfläche. Durch eine solche Klausel werde einer "realistischen Kostenentwicklung" Rechnung getragen; vorliegend sei der Anspruch auch nicht verwirkt. Die Vereinbarungsregelung konnte auch nicht als nichtig im Sinne der §§ 134 und 138 BGB angesehen werden.

Die Regelung dieser Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ist auch so auszulegen, dass nach Zahlung der Bewirtschaftungskosten für die Stellplätze der verbleibende Restbetrag einer Instandhaltungsrücklage für die Tiefgaragen zuzuführen ist.

Abzustellen war im vorliegenden Fall hinsichtlich der Erhöhung auch nur auf die Bewirtschaftungskosten, nicht auf zusätzlich vereinbarte Verwaltergebühren.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswertansatz von DM 9.776,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 10.04.1997, 2Z BR 27/97).

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Im Wohnungseigentumsrecht, wenn auch nur bei Stellplatzeigentum Bewirtschaftungskostenpauschalen zu vereinbaren (ohne Abrechnungspflicht im Sinne der gesetzlichen Regelung in § 28 WEG), und insoweit eine solche Regelung mit einer Spannungsklausel wie hier zu versehen, sollte m.E. allerdings nicht Schule machen, auch wenn von h.R.M. die gesetzlichen Regelungen in § 28 WEG zumindest zur Art und Weise der Abrechnung als abdingbar bezeichnet werden. Der gesetzlich normierte Abrechnungsgrundsatz durch den Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG selbst erscheint mir allerdings so bedeutsam und auch von der Formulierung des Gesetzeswortlautes her ("der Verwalter hat eine Abrechnung aufzustellen") so bestimmend, dass ich diese Teilregelung in § 28 WEG nach wie vor entgegen der h.R.M. nicht für abdingbar, sondern gesetzlich zwingend ansehe, ebenso das Beschlusserfordernis der Gemeinschaft über aufgestellte Abrechnungen nach § 28 Abs. 5 WEG.

Aus der hier getroffenen Vereinbarung i.Ü. durch Auslegung "herauszulesen", dass nach Zahlung der vereinbarten Bewirtschaftungskostenpauschalen ein verbleibender Restbetrag einer Instandhaltungsrücklage für die Tiefgaragen zuzuführen sei, erscheint mir i.Ü. ein doch sehr weitgehendes Auslegungsergebnis.