Wirksame Verwaltervertragsklausel: Wohngeldrückstände sind mit 4% über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu verzinsen

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 288 BGB

Kommentar

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat entschieden:

1. Der vom Verwalter geltend gemachte Zinsanspruch für Wohngeldrückstände besaß hier seine Grundlage im Verwaltervertrag. Ebenso wie ein Verwalter vertraglich ermächtigt werden kann, Ansprüche der Gemeinschaft gegen einen Eigentümer außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen, können auch Leistungen vereinbart werden, die ein Eigentümer zu Gunsten der restlichen Miteigentümer zu erbringen hat.

Es bestehen auch keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Zinsklausel, da der von den Mitgliedern des Verwaltungsbeirates abgeschlossene Vertrag entweder aufgrund einer von der Mehrheit der Wohnungseigentümer erteilten Ermächtigung abgeschlossen oder nachträglich von der Mehrheit gebilligt worden ist. Der Bundesgerichtshof hat zwar in seinem Beschluss vom 11. 7. 1991 (BGHZ 115, 151) entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht befugt ist, durch Mehrheitsbeschluss auf rückständige Wohngelder unabhängig von Eintritt und Höhe des Verzugsschadens pauschal 10% Zinsen zu erheben, sofern sie dazu nicht durch Teilungserklärung oder Vereinbarung ermächtigt ist; ein solcher Beschluss ist nicht rechtmäßig. Dies ändert aber nichts daran, dass ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss dieses Inhalts gültig und wirksam ist; denn was die Wohnungseigentümer wirksam vereinbaren können, können sie grundsätzlich auch durch nicht angefochtenen und damit bestandskräftigen Eigentümerbeschluss regeln. Von einem solchen Eigentümerbeschluss ist hier als Grundlage für den Verwaltervertrag auszugehen.

Allerdings können vorliegend die geltend gemachten 12% Zinsen nicht für die gesamte Zeit des Verzuges zugesprochen werden. Die Höhe der geschuldeten Zinsen ist vielmehr dem jeweiligen Bundesbank-Diskont anzupassen (zu dessen Höhe in den letzten 1 1/2 Jahren vgl. NJW 27/1994, Seite XV).

2. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswertansatz von 5.447 DM (Hauptsache-Zahlungsschuld).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 10.08.1994, 2Z BR 46/94).

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Die vom BayObLG zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 1991 ( BGH, Entscheidung v. 11. 7. 1991, Az.: V ZB 24/90) (veröffentlicht auch in DWE 3/1991, 102 = WE 11/1991, 32 = NJW 41/1991, 2637) wurde auch hier mit Anmerkung veröffentlicht.

Vom BGH wurde allein festgestellt, dass ein Verzugsschaden von pauschal 10% Zinsen mangels Vereinbarung nicht mehrheitlich beschließbar sei und damit wohl auf ein (erfolgreiches) Anfechtungsrisiko hingewiesen. Nicht entschieden wurde darüber, ob ein solcher Mehrheitsbeschluss sogar nichtig sei. Jedenfalls bedürfe eine Änderung des Gemeinschaftsverhältnisses, durch die allgemein für Schuldverhältnisse maßgebende gesetzliche Vorschriften bestimmt würden, der Vereinbarungsform nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG entsprechend; eine Verletzung dieser Vorschrift führe allerdings nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.

Das BayObLG konnte in seiner vorgenannten Entscheidung von einem wirksamen Beschluss der Eigentümer ausgehen ("Zitterbeschluss"), der auch die verwaltervertraglich geregelte Pauschal-Zinsklausel abdeckte. Etwaige Teilnichtigkeiten des Verwaltervertrages wurden in diesem Zusammenhang allerdings nicht diskutiert, ebenso nicht der stillschweigende Willensentscheid der Eigentümer zu einzelnen konkreten Verwaltervertragspassagen.