Über die auf Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans sowie der entsprechenden Einzelwirtschaftspläne festzusetzenden Vorschüsse beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 25 Abs. 2 WEG mit einfacher Mehrheit. Da gesetzlich für die Beschlussfassung kein bestimmtes Stimmprinzip vorgesehen ist, richtet sich dieses nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG oder einem hiervon abweichend vereinbarten Stimmprinzip, also etwa dem Wert- oder Objektprinzip.
Bei der Beschlussfassung ist auch der Verwalter stimmberechtigt, der gleichzeitig Wohnungseigentümer ist.
Grundsätzlich beschließen alle Wohnungseigentümer auch dann über die Festsetzung der Vorschüsse, wenn einzelne Positionen nur eine Gruppe oder einzelne Wohnungseigentümer betreffen.[1] Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn sich bestimmte Positionen etwa auf die Teileigentümer einer Tiefgarage beziehen. Etwas anderes gilt freilich dann, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung entsprechend abweichende Bestimmungen enthält.
Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, die Vorschüsse nach dem vom Verwalter erstellten Wirtschaftsplan wie vorgelegt durch entsprechende Beschlussfassung zu genehmigen. Möglich ist auch, dass die Wohnungseigentümer den vom Verwalter vorgelegten Wirtschaftsplan nicht akzeptieren, sondern beschließen, dass die auf Grundlage des alten Wirtschaftsplans festgesetzten Vorschüsse weiter maßgeblich sein sollen. Die Wohnungseigentümer können sich darauf beschränken, dass die bisherigen Hausgelder weiterhin verbindlich sein sollen.[2]
Keinen "Vorbehalt der Richtigkeit" beschließen
Eine Beschlussfassung über Vorschüsse auf Grundlage vom Verwalter noch zu erstellender Einzelwirtschaftspläne unter dem Vorbehalt ihrer Richtigkeit, verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und ist auf Anfechtungsklage vom Gericht für ungültig zu erklären. Ein derartiger Beschluss legt die Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer nicht abschließend fest, sondern führt nur zu einem Streit über die Richtigkeit der vom Verwalter schließlich vorgelegten Einzelwirtschaftspläne und der sich insoweit festzusetzenden Vorschüsse.[3]
Beschlussgegenstand stellt nicht das Rechenwerk "Wirtschaftsplan" dar, sondern die sich auf Grundlage der Einzelwirtschaftspläne ergebenden Vorschüsse. Daher führte etwa die pauschale Beschlussfassung: "Die Wohnungseigentümer beschließen den Wirtschaftsplan 2023" nach einer Auffassung zur Teilnichtigkeit des Beschlusses, wobei dies auf die Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer keine Auswirkung haben sollte.[4]
Nach anderer Auffassung war eine derartige Beschlussfassung dahingehend auszulegen, dass die Eigentümerversammlung lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Vorschüsse festlegen will, sodass eine derartige Beschlussfassung gar gänzlich unschädlich ist.[5]
Der BGH[6]
hat sich der zuletzt genannten Auffassung angeschlossen und klargestellt, dass ein nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gefasster Beschluss, durch den "der Wirtschaftsplan genehmigt wird", nächstliegend dahingehend auszulegen ist, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge, also der Vorschüsse, festlegen wollen.
Die Beschlussfassung kann auf einem der beiden folgenden Wege erfolgen:
Aufgeschlüsselte Listung der Vorschüsse
Streng dem Wortlaut des Gesetzes folgend, werden die auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten entfallenden Vorschüsse nach Vorschussbestandteil aufgeschlüsselt gelistet.
Beschlussmuster: Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans (Alternative 1)
TOP XX: Festsetzung der Vorschüsse zur Kostentragung und der gebildeten Rücklage
Die Wohnungseigentümer beschließen die nachfolgend dargestellten Hausgeldvorschüsse für die jeweiligen Sondereigentumseinheiten, bestehend aus den Beiträgen zur Bewirtschaftung und Verwaltung (Kostentragung) sowie der Erhaltungsrücklage und der Rücklage für Klagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:
| SE-Nr. | Kosten (EUR) | Erhaltungs- rücklage (EUR) |
Klagen- rücklage (EUR) |
Gesamt- Vorschuss (EUR) |
Vorschuss monatlich (EUR) |
| 1 | 2.400,00 | 400,00 | 100,00 | 2.900,00 | 241,67 |
| 2 | 2.700,00 | 430,00 | 110,00 | 3.240,00 | 270,00 |
| (...) | (...) | (...) | (...) | (...) | (...) |
| 250 | 2.500,00 | 410,00 | 105,00 | 3.015,00 | 251,25 |
Bezugnahme auf die Einzelwirtschaftspläne
Zwar ist Gegenstand der Beschlussfassung nicht mehr der Wirtschaftsplan selbst. Bezüglich des Beschlussgegenstands, den die Hausgeldvorschüsse darstellen, kann aber im Beschluss Bezug genommen werden auf ein Dokument, also den zugrunde liegenden Wirtschaftsplan.[7]
Beschlussmuster: Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans (Alternative 2)
TOP XX: Festsetzung der Vorschüsse zur Kostentragung und der gebildeten Rücklage
Die Wohnungseigentümer genehmigen die auf Grundlage der jeweiligen Einzelwirtschaftspläne 2025 mit Druckdatum vom 5.4.2025 für die einzelnen Sondereigentumseinheiten festgesetzten Hausgeldvorschüsse, bestehend ...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen