Alexander C. Blankenstein
6.3.1 Tilgungsbestimmung
Die monatlichen Hausgelder werden einschließlich der Beiträge zur Erhaltungsrücklage und ggf. sonstiger gebildeter Rücklagen von den einzelnen Wohnungseigentümern in aller Regel in einer Summe gezahlt. Diese sind dann vom Verwalter entsprechend der Beiträge zum Ausgleich der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Beiträge zur Erhaltungsrücklage aufzuteilen.
Für den Verwalter stellt sich im Fall geringerer Zahlungen einzelner Wohnungseigentümer als nach dem Beschluss gem. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG festgesetzt, die Frage, inwieweit diese geringeren Zahlungen auf die Kosten oder aber die Erhaltungsrücklage zu buchen sind. Denn in derartigen Fällen wird der betreffende Wohnungseigentümer nur im theoretischen Ausnahmefall eine entsprechende Tilgungsbestimmung treffen, wie der von ihm gezahlte Beitrag aufzuteilen ist. Mangels entsprechender Beschlussfassung und bei fehlender Tilgungsbestimmung sind die Teilzahlungen quotal auf die Wohngeldvorschüsse und auf den Beitrag der Erhaltungsrücklage zu verrechnen.
Für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer im Fall einer Minderzahlung keine Tilgungsbestimmung trifft, können die Wohnungseigentümer auf Grundlage der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG beschließen, wie derartige Minderzahlungen aufzuteilen sind.
Mögliche Beschlüsse
TOP XX Tilgungsbestimmung bei Minderzahlungen
Im Fall von Minderzahlungen der Wohnungseigentümer der auf Grundlage des Wirtschaftsplans festgesetzten Hausgeld-Vorschüsse ist von den geleisteten Zahlungen zunächst der auf die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums entfallende Betrag zu verbuchen und der Restbetrag als Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Trifft der Wohnungseigentümer bei Zahlung allerdings eine Tilgungsbestimmung, so ist diese maßgeblich.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
__________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
TOP XX Tilgungsbestimmung bei Minderzahlungen
Im Fall von Minderzahlungen der Wohnungseigentümer der auf Grundlage des Wirtschaftsplans festgesetzten Hausgeld-Vorschüsse sind die eingehenden Zahlungen quotal auf die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und als Zuführung zur Erhaltungsrücklage zu buchen. Trifft der Wohnungseigentümer bei Zahlung allerdings eine Tilgungsbestimmung, so ist diese maßgeblich.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
__________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Kein Vorrang der Erhaltungsrücklage
Würde entgegen vorstehender Beschlussalternativen etwa beschlossen, Minderzahlungen seien zunächst der Erhaltungsrücklage zuzuführen, etwaige Restbeträge den Betriebs- und Verwaltungskosten, würde dies gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.
6.3.2 Vorfälligkeits-/Verfallsklausel
Das WEG kennt nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Möglichkeiten einer Verzugssanktionierung nicht mehr. Die Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG verleiht Beschlusskompetenz lediglich zur Regelung der Fälligkeit von Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie deren Art und Weise. Die nicht mehr geltende Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG a. F. hatte darüber hinaus u. a. auch noch eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Folgen des Verzugs verliehen. Insoweit konnten insbesondere Verzugszinsen über das in § 288 Abs. 1 BGB festgesetzte Maß hinaus beschlossen werden. Dies ist nicht mehr möglich. Entsprechend gefasste Beschlüsse haben mit Wirkung ab 1.12.2020 ihre Gültigkeit verloren und können nicht mehr angewendet werden.
Als Verzugsregelung konnten die Wohnungseigentümer auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen derart beschließen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wurde.
Diese Möglichkeit besteht eingeschränkt weiter.
Verfallsregelung
Wesen einer Verfallsregelung ist dabei, dass das Hausgeld, bezogen auf die gesamte Wirtschaftsperiode, in voller Höhe zu Beginn der Wirtschaftsperiode zur Zahlung fällig ist. Den Wohnungseigentümern wird jedoch nachgelassen, den Gesamthausgeldbetrag in monatlichen Teilzahlungen zu leisten (Stundungs-/Teilzahlungsvereinbarung).
Vorfälligkeitsregelung
Wesen der Vorfälligkeitsregelung hingegen ist, dass hinsichtlich des für die Wirtschaftsperiode zu zahlenden Hausgelds jeweils eine monatliche (Teil-)Fälligkeit geregelt wird. Beiden Regelungen ist – wie bereits erwähnt – gemeinsam, dass im Fall des Rückstands mit einer bestimmten Anzahl von (monatlichen) Hausgeldzahlungen das gesamte auf die jeweilige Wirtschaftsperiode e...