Wohnfäche - Zur Vereinbarung der Wohnfäche

Leitsatz

Zur Frage des Zustandekommens einer konkludenten Wohnfächenvereinbarung bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags unter Verwendung eines Vertragsformulars, das Angaben zur Größe der Wohnfäche nicht vorsieht.

Fakten:

Der schrifliche Mietvertrag von 2001 enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung; solche sind im Vertragsformular auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von einer Immobilienmaklerin mit einer Zirka-Angabe beworben worden. Vor Abschluss des Mietvertrags wurden dem Mieter zunächst eine Skizze der Wohnung und eine "Wohnflächenberechnung ... nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung)" übersandt, in der die Größe der einzelnen Zimmer errechnet und die Gesamtgröße mit 76,67 m² ausgewiesen ist. Der Mieter behauptet, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,24 m² und mindert fünf Jahre lang die Miete, sodass Rückstände in Höhe von insgesamt fast 10.000 Euro entstehen. In oberster Instanz wird dem Vermieter ein Zahlungsanspruch in Höhe von etwa 5.000 Euro zugesprochen. Die Wohnfläche beträgt tatsächlich nur 59,65 m². Auch wenn die Wohnflächenangabe im Vertragsformular fehlte, liegt eine Vereinbarung durch schlüssiges Handeln vor, denn beide Parteien gingen aufgrund der zugesandten Wohnflächenberechnung davon aus, dass die Wohnfläche 76,67 m² beträgt. Die gemäß der vereinbarten II. BV zu berechnende tatsächliche Wohnfläche ist um 22 Prozent geringer, sodass die Miete in der Höhe gemindert ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 256/09BGH, Urteil vom 23.6.2010 – VIII ZR 256/09

Fazit:

Der Vermieter hatte hier noch im Prozess eingewendet, er habe für den Fall, dass die Wohnfläche tatsächlich geringer sein sollte als vereinbart, einen Anspruch auf eine höhere Grundmiete, da kleinere Wohnungen einen höheren Quadratmeterpreis haben. Dieser Ansicht hat das Gericht eine Absage erteilt. Was Wohnfläche ist, wird durch Parteiwillen bestimmt. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung, was meist der Fall ist, wird für Mietvertragsabschlüsse seit dem 1.1.2004 die neue Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet, welche die §§ 42 bis 44 II. BV ersetzt. Danach dürfen für die Wohnflächenberechnung folgende Räume nicht berücksichtigt werden: Zubehörräume, wie etwa Kellerräume, Abstellräume, Waschküchen und Bodenräume, Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, Geschäftsräume, (die anderen als Wohnzwecken, insbesondere gewerblichen und beruflichen Zwecken dienen. Die Grundfläche der berücksichtigungsfähigen Räume kann der Vermieter dann durch Ausmessung oder anhand einer für bauordnungsrechtliche Verfahren geeigneten Bauzeichnung vornehmen. Nicht beheizbare Flächen und Räume dürfen nur zur Hälfe angerechnet werden.