Wohnfläche der Eigentumswohnung im Zweifel keine zugesicherte Eigenschaft

Normenkette

§ 459 BGB

Kommentar

In einem Bauträgererwerbsvertrag über eine neu errichtete Eigentumswohnung gab es keine Angaben über die Größe der Wohnfläche. Lediglich in der Teilungserklärung, auf die im Erwerbsvertrag Bezug genommen wurde, war die Wohnfläche mit 105 qm angegeben. Der Bauträger hatte sich verpflichtet, die Eigentumswohnung nach Maßgabe der Bau- und Ausstattungsbeschreibung mit Bauplänen zu errichten.

Nach Fertigstellung der Wohnung rechnete der Erwerber die Wohnfläche nach Maßgabe der II. Berechnungsverordnung nach. Statt der in der Teilungserklärung angegebenen 105 qm ermittelte der Erwerber nur 89 qm und forderte daher entsprechende Minderung des Kaufpreises.

Nach einem Urteil des OLG Hamm stehe dem Käufer kein Anspruch auf Minderung bzw. Gewährleistung zu. Im Kaufvertrag sei der Kaufpreis ohne Bezug auf eine bestimmte Wohnfläche vereinbart worden. Aus der Verweisung auf die notarielle Teilungserklärung mit einer dort enthaltenen Wohnflächenberechnung von 105 qm lasse sich keinesfalls entnehmen, dass der Bauträger die Gewähr für das Vorhandensein einer bestimmten Wohnfläche übernehmen und für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft auch ohne Verschulden einstehen wollte. Folglich könne auch nicht von einer zugesicherten Eigenschaft im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB ausgegangen werden.

Auch ein Mangel im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB sei nach Ansicht des Gerichts nicht gegeben. Das Gebäude und die Wohnräume seien entsprechend der Baubeschreibung und der Baupläne errichtet worden. Selbst wenn man neben den in erster Linie maßgeblichen Bauzeichnungen auch eine Wohnfläche von 105 qm als vertraglich vereinbart ansehen wollte, so würde dies nicht bedeuten, dass die Berechnung der Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung zu erfolgen habe. Es entspreche weder dem allgemeinen Sprachgebrauch noch der Verkehrssitte, eine Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung zu berechnen (BGH, IBR 91, 141).

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 18.09.1991, 12 W 17/91- rechtskräftig)

zu Gruppe 6: Baurechtliche und bautechnische Fragen; Baumängel

Anmerkung:

Sofern Parteien im Erwerbsvertrag nicht festgelegt haben, wonach sich die Wohnfläche berechnet, muss ein Gericht dies wohl durch Auslegung des Vertrags und der Umstände im Einzelfall ermitteln. Dabei wird sicher auch der marktübliche qm-Preis eine gewichtige Orientierungsgröße darstellen.