Wohnflächenberechnung

Leitsatz

1. Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (Fortführung des Senatsurteils vom 24.3.2004, VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230). (amtlicher Leitsatz des BGH)
2. Nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung sind beheizbare Hobbyräume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern mit ihrer vollen Grundfläche zu berücksichtigen. (Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

Zweite BerechnungsV §§ 42-44; WohnfächenV § 4; DIN 283

Kommentar

In dem zur Entscheidung stehenden Fall war eine Wohnung vermietet, die aus Räumen im Erdgeschoss und einem sog. "Hobbyraum" im Untergeschoss bestand. Der Hobbyraum hatte eine Grundfläche von 13,46 qm und eine lichte Höhe von 2,30 m. Er war an die Zentralheizung angeschlossen und mit Teppichboden ausgestattet. Der Raum hatte ein 1,40 m x 1,10 m großes Fenster; davor befand sich ein Lichtschacht mit einer Gitterabdeckung. Der Hobbyraum wurde vom Mieter als Schlafzimmer genutzt.

In dem Mietvertrag war die Wohnfläche mit 75,70 qm angegeben. Der Hobbyraum war dabei mit der vollen Grundfläche berücksichtigt. Der Mieter hat die Ansicht vertreten, dass der Raum nur mit der Hälfte seiner Fläche anzusetzen sei. Auf der Grundlage dieser Ansicht hat der Mieter die Miete gemindert.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Mieter zur Minderung berechtigt, wenn die wirkliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Vertrag ausgewiesen Fläche liegt (BGH, Urteile v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03; VIII ZR 44/03; VIII ZR 133/03).

1. Im Hinblick hierauf war zunächst zu klären, ob die Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 II. BV, nach der Wohnflächenverordnung oder nach der DIN 283 zu berechnen ist. In dem Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 44/03) hat der BGH hierzu ausgeführt, dass sich die Parteien auf eine beliebige Berechnungsmethode einigen können. Mangels einer solchen Einigung sei die Wohnfläche grundsätzlich nach den §§ 42 bis 44 II. BV oder nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen. Diese Grundsätze werden nunmehr wie folgt präzisiert:

• In erster Linie kommt es darauf an, ob die Parteien in dem Mietvertrag eine konkrete Berechnungsmethode vereinbart haben.
• Ist dies nicht der Fall, so ist zu fragen, ob in dem Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, eine bestimmte Methode ortsüblich ist. Dies muss vom Gericht - u. U. unter Beiziehung eines Sachverständigen - ermittelt werden. (In dem Urteil vom 11.7.1997, V ZR 246/96 hat der BGH für den Erwerb einer Eigentumswohnung entschieden, dass für die Berechnung der Wohnfläche im Stuttgarter Raum die DIN 283 ortsüblich ist.)
• Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung und kann auch keine bestimmte Ortssitte festgestellt werden, so ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 II. BV bzw. nach der Wohnflächenverordnung berechnet werden soll. Für Mietverträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, sind die §§ 42 bis 44 II. BV maßgebend. Für Vertragsabschlüsse nach diesem Zeitpunkt gilt die am 1.1.2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung. Die DIN 283 ist nicht anwendbar.

2. Nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 II. BV sind "die Grundflächen von Räumen ... mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern" voll anzurechnen. Die Grundflächen von "Wintergärten ... und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen" sind demgegenüber nur zur Hälfte anzurechnen (§ 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV). Bei dieser Rechtslage stellt sich die Frage, ob Hobbyräume der hier fraglichen Art nach der Nr. 1 oder der Nr. 2 zu behandeln sind. Der BGH führt hierzu aus, dass die Regelung in Nr. 2 nur für unbeheizte Räume gilt. Beheizte Wintergärten und beheizte Hobbyräume sind demnach hinsichtlich der Wohnfläche als vollwertiger Wohnraum anzusehen.

3. Dieselbe Rechtslage besteht nach der Wohnflächenverordnung. Nach § 4 Nr. 1 WoFlV sind "die Grundflächen von Räumen ... mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern" voll anzurechnen. Die Grundflächen von "unbeheizbaren Wintergärten ... und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen" sind demgegenüber nur zur Hälfte anzurechnen (§ 4 Nr. 3 WoFlV). Aus dieser Regelung folgt eindeutig, dass beheizte Wintergärten und beheizte Hobbyräume hinsichtlich der Wohnfläche wie vollwertiger Wohnraum zu behandeln sind.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 231/06, WuM 2007, 441