Wohngeldabrechnung

Leitsatz

• Nur im Geschäftsjahr tatsächlich geleistete Wohngeldvorauszahlungen sind abzurechnen

  Fehlen Gesamteinnahmen und Abschlusssaldo in einer Jahresabrechnung, besteht nur Anspruch auf ergänzende Beschlussfassung

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

1. In die Jahresabrechnung über ein Wirtschaftsjahr sind Wohngeldvorauszahlungen für dieses Wirtschaftsjahr nicht aufzunehmen, wenn sie erst im nächsten Wirtschaftsjahr geleistet werden. Eine Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben im betreffenden Wirtschaftsjahr enthalten; sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung, auch keine Bilanz, sondern eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen Beträge im Wirtschaftsjahr einander gegenüberstellt. Zu einer ordnungsmäßigen (vollständigen) Jahresabrechnung gehört ein Eigentümerbeschluss über die Jahresgesamtabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen (BayObLG Z 1989, 310/312).

Erst im nachfolgenden Geschäftsjahr geleistete Wohngelder für das vorausgehende Abrechnungsjahr können deshalb nicht im alten, abrechnungspflichtigen Jahr berücksichtigt werden. Die nachfolgenden Zahlungen sind nicht anders zu behandeln, als Zahlungen im Folgejahr zur Abdeckung eines sich aus der beschlossenen Jahresabrechnung des Vorjahres ergebenden Nachzahlungssaldos. Bei anderer Berücksichtigung würden die Übersichtlichkeit und Nachprüfbarkeit des Rechnungswesens des Verwalters leiden.

Einzelabrechnungen sind deshalb nicht zu beanstanden, wenn sie erst im Folgejahr eingegangene Zahlungen nicht berücksichtigen.

2. Wenn in einer Jahresabrechnung nach der Aufstellung der Ausgaben und vor den Einnahmen der Schuldsaldo des Eigentümers aus dem Vorjahr aufgeführt wird, widerspricht dies den für eine Jahresabrechnung geltenden Grundsätzen. Bei einem Vorjahressaldo handelt es sich nämlich weder um Einnahmen noch um Ausgaben des betreffenden Wirtschaftsjahres, sondern um eine Forderung; für sie ist in der Jahresabrechnung kein Raum; sie kann allenfalls Gegenstand einer gesonderten Kontoabrechnung sein (BayObLG NJW-RR 90, 1107/1108). Ein solcher Mangel einer Jahresabrechnung kann aber nicht zur Ungültigerklärung des die Jahresabrechnung genehmigenden Eigentümerbeschlusses insgesamt führen; vielmehr wäre der Eigentümerbeschluss nur hinsichtlich der selbstständigen Posten "Vorjahressaldo" und "Schlusssaldo" für ungültig zu erklären (Teilungültigkeit; BayObLG Z 1989, 310/312). Vorliegend komme dies jedoch nicht in Betracht, weil insoweit ein Eigentümerbeschluss gar nicht vorgelegen habe.

3. Genehmigen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung nur hinsichtlich der Ausgaben und ihrer Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer, kann der Eigentümerbeschluss nicht für ungültig erklärt werden. Jedoch besteht ein Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Ergänzung der Beschlussfassung auch über die Einnahmen und den Abschlusssaldo. Vorher kommt eine Entlastung des Verwalters nicht in Betracht. Ein Vorjahressaldo ist allerdings in einen Abrechnungsschlusssaldo (Gegenüberstellung der Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben) nicht einzubeziehen.

4. Gerichtskosten-Quotelung; keine außergerichtliche Kostenerstattung; Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: DM 6 750,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 12.11.1992, 2Z BR 73/92)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung