Wohngeldansprüche und Prozessstandschaft des Verwalters

Leitsatz

• Nur Beschluss über Einzelabrechnung verpflichtet zur Wohngeldnachzahlung

  Prozessstandschaft des Verwalters

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG, § 265 ZPO

Kommentar

1. Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, Wohngeldbeträge zu bezahlen, setzt einen Eigentümerbeschluss über die Jahresgesamtabrechnung einschl. der Einzelabrechnungen voraus.

2. Die Einzelabrechnung darf sich nicht darauf beschränken, den Anteil des einzelnen Eigentümers an den Gesamtausgaben festzulegen; sie muss auch mit diesem Kostenanteil die eigentümerseits geleisteten Wohngeldvorauszahlungen verrechnen.

3. Endet eine Einzelabrechnung mit einem Guthaben der Eigentümer, so kann ein Zahlungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer auch dann nicht darauf gestützt werden, wenn die Abrechnung unrichtig ist. Offen bleibt, ob dies auch bei offensichtlicher Unrichtigkeit gilt.

4. Ist der Verwalter ermächtigt, Wohngeldansprüche im eigenen Namen geltend zu machen (in Prozessstandschaft), so kann er im Einverständnis mit den Eigentümern das Verfahren fortführen, auch wenn er nicht mehr Verwalter ist (vgl. ebenso BayObLG, vom 04.11.1982, BReg 2 Z 8/82). Eine entsprechende rechtsgeschäftliche Ermächtigung ist sinnvollerweise dahin auszulegen, dass sie nicht von selbst mit dem Verwalteramt endet, sondern erst mit dem Abschluss anhängiger Verfahren oder durch einen ausdrücklichen Widerruf der Wohnungseigentümer; insoweit sei § 265 ZPO analog anzuwenden. Dies schließt allerdings nicht aus, dass im Einzelfall der neue Verwalter oder die Wohnungseigentümer selbst das Verfahren weiterführen (KG Berlin, NJW-RR 89, 657).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 22.06.1989, BReg 2 Z 5/89= BayObLG Z 1989 Nr. 43)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Was die Prozessstandschaft eines Verwalters zu seiner Pflichtaufgabe des Wohngeldinkassos betrifft, ist m. E. im Zweifelsfall eine Beschlussermächtigung dahingehend auszulegen, dass der jeweilige Verwalter Verfahren zu führen bzw. fortzuführen hat. Ist ein Verwalter nicht mehr im Amt, wird er für weitere Tätigkeiten auch nicht honoriert, so dass es zur Aufgabe des dann neu bestellten Verwalters gehören dürfte, Verfahren zu führen bzw. fortzuführen. Ermächtigt sein dürfte insoweit jeweils die Institution Verwaltung (nach dem Willen der Eigentümer). Es wird also grundsätzlich zur Aufgabe neu bestellter Verwalter gehören, rechtsanhängige Verfahren zu übernehmen und weiterzuführen. Ein Widerruf der bisherigen Ermächtigung durch neuerlichen Eigentümerversammlungsbeschluss wäre eine viel zu umständliche Vorgehensweise. Bisher ist es auch h.R.M., dass mit Verwalteramtsbeendigung jegliche Tätigkeitshauptpflichten beendet sind und auf einen neuen Verwalter übergehen, zumal auch sofort alle Verwaltungsunterlagen übergeben werden müssen. Ein nachwirkendes Schuldverhältnis mit Nebenpflichten soweit auszudehnen, vom bisherigen Verwalter noch Verfahrenstätigkeiten nach Amtsende fordern zu können, sollte deshalb mangels Einverständnisses eines ausgeschiedenen Verwalters die Ausnahme bleiben.