Wohngeldinkassopflicht des neu bestellten Verwalters hinsichtlich der vorher fällig gewordenen Wohngeldrückstände?

Normenkette

§ 27 Abs. 2 Nr. 1, 5 WEG

Kommentar

Nur aufgrund gesonderten Vertrages ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, auch die Lasten- und Kostenbeiträge des Zeitraums vor seiner Bestellung anzufordern. Ohne dass ein ihn ermächtigender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt oder er nach dem Verwaltervertrag berechtigt ist, Ansprüche gerichtlich geltend zu machen, kann der Verwalter auf Antrag eines Wohnungseigentümers nicht verurteilt werden, Wohngeldrückstände gegen einen Wohnungseigentümer geltend zu machen.

Nach Meinung des Gerichts ergibt sich eine entsprechende Verpflichtung für den neubestellten Verwalter nicht. Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG sei der Verwalter einer Eigentumswohnanlage zwar berechtigt und auch gleichzeitig verpflichtet, unter anderem Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handele, doch könne dem Gesetz nicht entnommen werden, dass diese Berechtigung und Verpflichtung auch für Zeiträume gelte, die vor der Bestellung des jeweiligen Verwalters lägen. Hierzu bedürfe es nach Auffassung des Gerichts eines gesonderten Vertrages zwischen einer Gemeinschaft und dem Verwalter; ansonsten müsste jeder Verwalter für Abrechnungen evtl. Vorgänger einstehen, soweit sie durch die Eigentümerversammlung noch nicht genehmigt seien. Im vorliegenden Fall sei der Verwalter auch in keinem Fall berechtigt, gerichtlich vorzugehen. Eine entsprechende Beschlussermächtigung nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG fehle.

Link zur Entscheidung

( AG Aachen, Beschluss vom 24.08.1983, 12 UR II 17/82 WEG= WM 85, 359)

Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung und Kritik:

Diese Entscheidung ist insoweit abzulehnen, als der neubestellte Verwalter nicht berechtigt und verpflichtet sein soll, rückständige Wohngelder aus Zeiträumen vor seiner Amtszeit anfordern zu müssen. Gläubiger von Wohngeldansprüchen gegen säumige Miteigentümer sind die restlichen Eigentümer einzeln und in Gesamtheit, die wiederum hinsichtlich der Anforderung von Rückständen von dem jeweils im Amt befindlichen Verwalter vertreten werden. Hat ein Vorverwalter hier Pflichten versäumt, so kann eine Gemeinschaft einen passiven Vorverwalter u. U. in Regress nehmen, wenn aufgrund verspäteten Inkassos der Gemeinschaft aus Wohngeldausfällen Schäden entstehen.

Ein Verwalter muss sich hier auch entsprechende Beschlussermächtigungen erteilen lassen, auf gerichtlichem Wege rückständige Wohngelder eintreiben zu können, falls sich eine solche Ermächtigung nicht bereits aus Gemeinschaftsordnung oder Verwaltervertrag ergeben sollte. Diese Schadenersatzregressmöglichkeit ändert jedoch nichts daran, dass auch ein neu bestellter Verwalter bei Kenntnis bestehender Wohngeldrückstände verpflichtet ist, hier neuerlich im Interesse der Gemeinschaft tätig zu werden. Ein aus der Gemeinschaft ausgeschiedener Verwalter hätte m.E. auch gar nicht mehr die Legitimation, Wohngeldrückstände anzufordern, im Übrigen nicht einmal mehr Beteiligtenstellung in einem wohnungseigentumsgerichtlichem Verfahren.