Wohngeldrückstände aus den Vorjahren und Verrechnungen hierauf gehören nicht in die aktuelle Jahres-Gesamt- und Einzelabrechnung

Leitsatz

• Beschränkt ein beschlussanfechtender Antragsteller die Rechtsbeschwerde auf einzelne Beanstandungen, muss sich das Rechtsbeschwerdegericht auch nur mit diesen Punkten befassen
• Schätzung des Heizenergie- und Warmwasserverbrauchs aufgrund eines Defekts des Messgeräts berührt die Ordnungsmäßigkeit einer Jahresabrechnung nur dann, wenn die Schätzung grob unrichtig ist

Normenkette

§ 28 Abs.3, 4. u.5 WEG; § 3 HeizKosV, § 9 a Abs.1 HeizKostV

Kommentar

1. Abschlusssalden aus vorangegangenen Geschäftsjahren dürfen nicht in eine Jahresabrechnung aufgenommen werden, da es sich insoweit weder um Einnahmen noch um Ausgaben der Eigentümer für das abzurechnende Jahr handelt. Dem Verwalter bleibt es jedoch unbenommen, Salden in einer gesonderten Kontenübersicht auszuweisen. Der Mangel einer Abrechnung führt allerdings nur dazu, dass dieser Teil des Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses für ungültig zu erklären ist.

Eine Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr enthalten; sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung sowie keine Bilanz, sondern eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Aus der Gesamtabrechnung sind die Einzelabrechnungen abzuleiten (ständige Rechtsprechung des Senats, z.B. NJW-RR 2000, 603, 604). Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung können dabei auf demselben Blatt enthalten sein; der Genehmigungsbeschluss erfasst hier sowohl die Gesamtabrechnung als auch alle Einzelabrechnungen. Nicht zu einer Jahreseinzelabrechnung gehört allerdings die Mitteilung und Verrechnung von Verbindlichkeiten oder Guthaben aus früheren Jahresabrechnungen, also die Mitteilung der Bewegungen auf einem für jeden einzelnen Eigentümer vom Verwalter geführten Konto (vgl. bereits Senatsbeschluss vom 24.06.1999, BayObLG Z 1999, 176, 180 zwischen denselben Beteiligten). Der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss hat deshalb im vorliegenden Fall die Zahlen über die Entwicklung des Kontos des Antragstellers nicht erfasst.

2. Beschränkt ein Antragsteller, der den Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten hat, die Rechtsbeschwerde auf einzelne Beanstandungen, braucht sich das Rechtsbeschwerdegericht nur mit diesen Punkten zu befassen.

3. Eine Pflicht zur Rechnungslegung hat ein Verwalter gem. § 28 Abs.4 WEG nur gegenüber den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit und auch nur dann, wenn die Eigentümer einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss gefasst haben; einen persönlichen Anspruch auf Rechnungslegung hatte der Antragsteller deshalb gegen den Verwalter nicht. Allgemeinen Auskunftspflichten ist im vorliegenden Fall die Verwaltung auch nachgekommen, da dem Antragsteller während der Eigentümerversammlung ausreichend Gelegenheit gegeben wurde, die Unterlagen und Belege für die Jahresabrechnung selbst zu überprüfen.

4. Ist wegen eines Defekts eines Messgeräts (hier im Bad der Wohnung des Antragstellers) der Heizenergie- oder Warmwasserverbrauch nur durch Schätzung nach Maßgabe der Heizkostenverordnung zu ermitteln (vgl. § 3 Satz 1 i.V.m. § 9a Abs.1 der Heizkostenverordnung), ist die Ordnungsmäßigkeit der Jahresabrechnung nur dann berührt, wenn die Schätzung grob falsch sein sollte. Solche Anhaltspunkte fehlten hier.

5. Gerichtskostenteilung in I. und II. Instanz und volle Gerichtskosten-Tragungslast des Antragstellers in III. Instanz; keine außergerichtliche Kostenerstattung in allen drei Instanzen; Geschäftswert für das Verfahren der ersten beiden Instanzen DM 60.000,- und für das Rechtsbeschwerdeverfahren DM 12.000,--.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 28.03.2001, 2Z BR 52/00)

Zu Gruppe 4