Wohngeldzahlungsverpflichtung bei Veräußerung des Wohnungseigentums und Verteilung von Heiz-, Wasser- und Abwasserkosten

Leitsatz

1. Wohngeldzahlungspflicht des noch im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers bis zur Eigentumsumschreibung auf einen Käufer
2. Grundsätzlich freie Wahl der Eigentümer zur Heizkostenverteilung unter Beachtung der Vorgaben nach Heizkostenverordnung
3. Wasser- bzw. Abwasserkostenverteilung auf Grundlage früherer Ableseergebnisse und nunmehr ungeeichter Wasserzähler

Normenkette

§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 4 WEG

Kommentar

1. Der noch im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer hat die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums auch dann noch zu tragen, wenn er seine Wohnung veräußert hat, sie nicht mehr nutzt und für den Erwerber bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Es kommt also nicht darauf an, wer eine Wohnung im Abrechnungsjahr genutzt hat bzw. welche internen Absprachen zwischen dem Nutzer und dem noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Veräußerer bestehen (h.M., vgl. etwa BGH, Beschluss v. 24.3.1983, BGHZ 87, 138).
2. Eigentümer dürfen bei der Verteilung der Heizkosten jeden nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft entspricht und auch für die einzelnen Wohnungseigentümer als angemessen anzusehen ist und nicht einer ungerechtfertigten Bereicherung führt. Diese Feststellung entspricht auch der Urteilsentscheidung des BGH v. 16.7.2010, V ZR 221/09, NJW 2010 S. 3298. An die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels sind insoweit nicht zu strenge Anforderungen zu stellen, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Eigentümers auswirkt. Vorliegend ging es um eine weitgehend zu Ferienzwecken genutzte Anlage. Nach eingeholtem Sachverständigengutachten wurde auch hier die Problematik nicht genutzter Wohnungen zur Winterzeit einschließlich möglicher Abstrahlungswärme durch das Rohrleitungssystem mitberücksichtigt (Nichterfassung über Zähler). Der Gutachter kam hier zum Ergebnis, dass lediglich 50 % nach Messergebnissen der Verbrauchserfassung und 50 % nach Flächenmaßstab angemessen seien, was auch das Gericht nicht als unangemessene oder gar sittenwidrige Benachteiligung des Klägers ansah.
3. Hinsichtlich der Wasser- bzw. Abwasserkostenverteilung aufgrund von Ableseergebnissen ungeeichter Wasserzähler wird Bezug genommen auf die Urteilsentscheidung des BGH v. 17.11.2010 (NJW 2011 S. 598). Auch insoweit sind Ergebnisse und Verbrauchswerte nicht mehr geeichter Messgeräte nicht von vornherein als ungeeignet anzusehen. Allerdings kann gleichwohl der Nachweis der Richtigkeit abgelesener Werte von nicht mehr geeichten Zählern überzeugend geführt werden, soweit nicht ohnehin hinreichende Anhaltspunkte für eine tatrichterliche Schätzung nach § 287 ZPO gegeben sind. Somit ist auch eine aktuelle Verteilung der Wasserkosten auf Grundlage der Ableseergebnisse früherer Jahre möglich, zumal der Sachverständige im vorliegenden Fall ausgeführt hat, dass bei einem Ablauf der Eichfrist Ungenauigkeiten der Verbrauchserfassung nur hinsichtlich zu geringer Volumenerfassungen auftreten können. Die vorliegend beschlossene Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten nach den Ableseergebnissen früherer Jahre musste deshalb als bedenkenfrei angesehen werden.

Link zur Entscheidung

AG Niebüll, Urteil vom 29.05.2012, 18 C 19/10