Wohnraumfläche – Wie ist der Begriff im Formularmietvertrag über Wohnraum auszulegen?

Leitsatz

Für den Begriff der "Wohnraumfläche" existiert kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch. Wird dieser Begriff in einem Formularvertrag über eine Wohnung mit Dachschrägen verwendet, so ist hierunter nicht die "Grundfläche" zu verstehen. Vielmehr gilt die für den Mieter günstigste Auslegung, nämlich die Flächenberechnung nach den §§ 42 ff. der II. BV.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 305c Abs. 2, 536

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand seit Mai 2003 ein Mietverhältnis über eine Dachgeschosswohnung. Die Grundfläche der Wohnung beträgt 61,5 qm; eine Berechnung nach den §§ 42 ff. der II. BV unter Berücksichtigung der Dachschrägen ergibt eine Wohnfläche von 54,27 qm. In dem Formularmietvertrag ist hinsichtlich der Fläche Folgendes aufgeführt: "Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 m²."

Die Zahl 61,5 ist handschriftlich in das Vertragsformular eingefügt; der Rest ist vom Formular vorgegeben.

Das Mietverhältnis wurde im November 2007 beendet. Der Mieter nimmt den Vermieter auf Rückzahlung eines Teils der in der Zeit von Juni 2003 bis November 2007 gezahlten Miete in Höhe von ca. 1.700 EUR in Anspruch. Die Instanzgerichte haben die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass der Begriff der "Mietraumfläche" im Sinne der "Grundfläche" zu verstehen sei. Eine Abweichung der Vertragsfläche von der wirklichen Fläche sei damit nicht gegeben.

Der BGH sieht dies anders: Er hat bereits mit Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 295/03, NJW 2004 S. 1947) entschieden, dass ein Mangel i. S. d. § 536 BGB vorliegt, wenn die wirkliche Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene Fläche. Er hat in diesem Zusammenhang allerdings darauf hingewiesen, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist. Hierbei kommt es in erster Linie darauf an, ob sich die Parteien auf eine bestimmte Methode geeinigt haben (BGH, Urteil v. 22.2.2006, VIII ZR 219/04, WuM 2006 S. 245). Ist dies nicht der Fall, so ist die Wohnfläche nach den §§ 42 ff. der II. BV (bei Vertragsschluss vor dem 1.1.2004) oder nach der Wohnflächenverordnung (bei Vertragsschluss nach dem 31.12.2003) zu ermitteln (BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 231/06, NJW 2007 S. 2624; BGH, Urteil v. 22.4.2009, VIII ZR 86/08, NJW 2009 S. 2295).

In § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV ist bestimmt, dass die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern nur zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechnen sind. Eine vergleichbare Regelung findet sich in § 4 Nr. 2 der Wohnflächenverordnung.

Das Berufungsgericht hat die (Formular-)Vereinbarung über die Wohnfläche dahingehend ausgelegt, dass die Parteien darunter die reine Grundfläche der Wohnung verstanden hätten. Diese Vereinbarung gehe den gesetzlichen Regeln über die Ermittlung der Wohnfläche in den §§ 42 ff. der II. BV vor.

Der BGH weist demgegenüber darauf hin, dass Formularverträge nicht nach den Vorstellungen der konkreten Vertragsparteien, sondern abstrakt und generell auszulegen sind. Es gilt die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB. Danach gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders, vorliegend des Vermieters. Der BGH führt in diesem Zusammenhang aus, dass für den Begriff der "Wohnraumfläche" kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch existiert. Deshalb gilt die für den Mieter günstigste Auslegung, nämlich die Flächenberechnung nach den §§ 42 ff. der II. BV.

Anmerkung

Die Entscheidung betrifft nur solche Flächenvereinbarungen, die formularvertraglich getroffen werden. Solche Vereinbarungen kann das Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfen. Die Auslegung von Individualvereinbarungen richtet sich dagegen nicht nach § 305c BGB, sondern nach den §§ 133, 157 BGB. Danach kommt es im Einzelfall darauf an, wie die konkreten Parteien die Regelung verstanden haben. Dies hat das Instanzgericht festzustellen. Dessen Auslegung ist für den BGH in der Regel bindend, falls diese nicht gegen wesentliche Grundsätze verstößt (vgl. zuletzt: BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009 S. 3421). Für die Abgrenzung ist wesentlich, dass die handschriftliche Eintragung einer Zahl in einen vorgedruckten Text am Formularcharakter der Regelung nichts ändert (BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 243/05, WuM 2006 S. 385 unter Rn. 18).

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 21.10.2009, VIII ZR 244/08BGH, Versäumnisurteil v. 21.10.2009, VIII ZR 244/08, WuM 2010 S. 27