Wohnrecht (Miete) / 5 Beendigung des Wohnrechts

Eine Grunddienstbarkeit in Form eines dinglichen Wohnrechts setzt voraus, dass die Nutzung des Grundstücks für den Berechtigten einen Vorteil bietet.^[1] Deshalb erlischt das Wohnrecht kraft Gesetzes, wenn es dem Berechtigten auf Dauer keinen Vorteil mehr bietet, etwa weil es aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht mehr ausgeübt werden kann.

Wichtig

Straftat hindert nur zeitlich befristet das Wohnrecht

Der Umstand, dass der Berechtigte zu einer langjährigen Freiheitsstrafe verurteilt wird, reicht hierfür nicht aus, weil ein solches temporäres Ausübungshindernis nach Verbüßung der Strafe wieder entfällt.^[2]

Begehen einer schweren Straftat durch den Berechtigten

Hat der Berechtigte gegenüber dem Eigentümer eine schwere Straftat begangen, so kann der Eigentümer verlangen, dass der Wohnungsberechtigte "von der persönlichen Benutzung seines Rechtes Abstand nimmt und die Ausübung des Wohnungsrechts nach Maßgabe von § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB einem Dritten überlässt".^[3] Ein gesetzlicher Anspruch auf Aufgabe des Wohnrechts steht dem Eigentümer weder aus § 313 BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage) noch aus § 242 BGB (Grundsatz nach Treu und Glauben) zu.

Hinweis

Überlassung an Dritten, wenn Zusammenleben unzumutbar

Ist dem Eigentümer das weitere Zusammenleben mit dem Berechtigten aufgrund der Verfehlung nicht zuzumuten, muss der Wohnrechtberechtigte der Überlassung an den Dritten zustimmen.^[4]

Verzicht des Berechtigten oder Unmöglichkeit der Ausübung

Der Inhaber eines lebenslangen dinglichen Wohnrechts kann zu seinen Lebzeiten auf das Recht verzichten. Der Verzicht erfolgt durch Aufgabeerklärung des Berechtigten.^[5]

Wichtig

Wohnrecht erlischt mit Grundbuchlöschung

Das Recht erlischt erst, wenn es im Grundbuch gelöscht ist. Vor diesem Zeitpunkt kann der Berechtigte die Aufgabeerklärung widerrufen.^[6] Die Bindung und somit Unwiderruflichkeit kann jedoch bereits frühzeitig durch Aufhebungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt oder durch Aushändigen der Löschungsbewilligung in grundbuchmäßiger Form an den Begünstigten eintreten.

Das Wohnungsrecht endet auch, wenn die Räume zerstört oder nachhaltig unbewohnbar werden; in diesem Fall tritt Unmöglichkeit nach § 323 BGB ein.^[7]

Gleiches gilt, wenn die Ausübung des Rechts aus rechtlichen Gründen nach objektiver Betrachtungsweise dauernd ausgeschlossen ist.^[8]

Tod des Berechtigten oder dauerhafter Umzug ins Pflegeheim

Ein unbefristetes oder lebenslanges Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1090 Abs. 2, 1061 BGB). Ein befristetes Wohnrecht erlischt mit dem Ablauf der Befristung, ein bedingtes Wohnrecht mit dem Eintritt der Bedingung.

Achtung

Bei vorübergehendem oder dauerhaftem Verlassen der Wohnung oder Umzug ins Pflegeheim bleibt Wohnrecht

Ein persönliches Ausübungshindernis des Berechtigten lässt das Wohnrecht unberührt. Deshalb bleibt das Wohnrecht bestehen, wenn der Berechtigte die Wohnung vorübergehend oder auf Dauer verlässt.^[9]

Gleiches gilt, wenn der Berechtigte den Wohngebrauch nicht mehr ausüben kann und aus diesem Grund in ein Pflegeheim umzieht.^[10]

Diese Entscheidung lässt das Wohnrecht grundsätzlich unberührt, weil es i. d. R. niemals auszuschließen ist, dass der Berechtigte in die Wohnung zurückkehrt, sei es, weil sich sein Gesundheitszustand gebessert hat, sei es, weil er sich in seiner Wohnung pflegen lassen will.^[11]

Hinweis

Ausnahme: Wohnrecht endet

Eine eng begrenzte Ausnahme kann gelten, wenn die Rückkehr in die Wohnung objektiv ausgeschlossen ist, etwa weil der Berechtigte dauerhaft auf eine Versorgung angewiesen ist, die nur in einer Klinik oder einem Heim erfolgen kann.^[12]

Rückkehrmöglichkeit

Besteht die Möglichkeit, dass der Berechtigte wieder in die Wohnung zurückkehrt, um sich dort pflegen zu lassen, so darf er die Räume während seiner Abwesenheit einem Familienangehörigen – aber grundsätzlich keinem Dritten – überlassen.

Zu einer Vermietung ist der Berechtigte nur befugt, wenn der Eigentümer dies erlaubt.^[13] Im Ausnahmefall kann der Berechtigte einen gesetzlichen Anspruch (§ 242 BGB) auf Erteilung der Erlaubnis haben.

Wegfall der Geschäftsgrundlage

In bestimmten Fällen kann dem Berechtigten nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) statt des Wohnrechts ein Zahlungsausgleich in Geld zustehen. Ein solcher Fall kann vorliegen, wenn das persönliche Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten zerrüttet ist.^[14] Allerdings sind die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nur bei einer unvorhergesehenen Änderung der tatsächlichen Umstände anwendbar. Daran fehlt es, wenn das Ausübungshindernis aus dem Alter oder dem Gesundheitszustand des Berechtigten herrührt. Mit dem Eintritt solcher Umstände ist nämlich stets zu rechnen.^[15]

Wichtig

Zur Vermietung berechtigt

Aus den vertraglichen Vereinbarungen kann sich ergeben, dass der Eigentümer im Fall einer dauernden Verhinderung des Berechtigten zur Vermietung berechtigt sein soll.

Fehlt eine Vertragsregelung, ist zu prüfen, ob eine von den Parteien nicht vorhergesehene ...