Wohnrecht (Miete) / 6.1 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit liegt vor, wenn dem Berechtigten lediglich ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt wird. Im Unterschied zum dinglichen Wohnrecht darf die Wohnung im Fall einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB vom Berechtigten nur in eigener Person genutzt werden.

Wichtig

Keine Familienangehörigen oder dritte Personen

Die Aufnahme von Familienangehörigen oder sonstiger Personen in die Wohnräume ist unzulässig.

Eine entsprechende Anwendung des § 1093 Abs. 2 BGB ist nicht möglich.^[1]

Für das Verhältnis von Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) zum Mietvertrag (§ 535 BGB) gilt Folgendes:

1. Selbstständige Dienstbarkeit ohne Mietvertrag

   Nach § 1090 Abs. 1 BGB kann ein Grundstück in der Weise dinglich belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche Dienstbarkeit). Schließen die Parteien einen Vertrag, durch den sich der Grundstückseigentümer zur Bestellung der Dienstbarkeit verpflichtet (Dienstbarkeitsvereinbarung), so ist dieses Rechtsverhältnis i. d. R. auch dann nicht als Mietvertrag zu bewerten, wenn darin Vereinbarungen zur Ausgestaltung der Dienstbarkeit enthalten sind.

   Üblich ist insbesondere, dass in der Dienstbarkeitsvereinbarung ein Nutzungsentgelt bestimmt wird.

   Hinweis

   Keine Kündigung möglich

   Die Dienstbarkeit als solche ist kein Dauerschuldverhältnis, sie kann deshalb nicht durch Kündigung beendet werden.

   Jedoch kann vereinbart werden, dass der Grundstückseigentümer das Recht haben soll, den Vertrag über die Bestellung der Dienstbarkeit einseitig zu beenden und dass der Berechtigte in einem solchen Fall verpflichtet ist, die Zustimmung zur Aufhebung der Dienstbarkeit zu erteilen.^[2] Ebenso kann die Beendigungserklärung (Kündigung) als auflösende Bedingung der Dienstbarkeit ausgestaltet werden.

2. Dienstbarkeit als Sicherung des Mietvertrags

   Die Parteien können allerdings auch vereinbaren, dass ein (schuldrechtlicher) Miet- oder Pachtvertrag durch die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit dinglich gesichert werden soll.

   Die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien richten sich in diesem Fall allein nach dem Mietvertrag.

   Wichtig

   Voraussetzungen in Sicherungsabrede festlegen

   In der Sicherungsabrede ist zu regeln, unter welchen Voraussetzungen der Berechtigte auf die Dienstbarkeit zurückgreifen darf.

3. Mietvertrag und Dienstbarkeit

   Schließlich können die Parteien sowohl einen Mietvertrag abschließen als auch eine davon unabhängige Dienstbarkeit vereinbaren.

Welche dieser 3 Gestaltungen vorliegt, ist im Zweifel durch Auslegung zu ermitteln. In der Regel dürfte die selbstständige Dienstbarkeit ohne Mietvertrag gewollt sein.

Die Variante "Dienstbarkeit als Sicherung des Mietvertrags" dürfte vorliegen, wenn es dem Mieter in erster Linie darauf ankommt, sich gegen den Verlust des Mietbesitzes im Fall der Zwangsversteigerung des Grundstücks oder bei der Insolvenz des Eigentümers zu sichern. In diesen Fällen kann sich der Mieter auf das dingliche Nutzungsrecht aus der Dienstbarkeit berufen, wenn der Erwerber von seinem Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG Gebrauch macht.

Die Möglichkeit "Mietvertrag und Dienstbarkeit" ist nur ausnahmsweise anzunehmen, wenn die Parteien eine zweifelsfreie, i. d. R. ausdrückliche Abrede getroffen haben.^[3]

[1] AG Lörrach, WuM 1983 S. 55.

[2] BGH, Urteil v. 27.6.2014, V ZR 51/13.

[3] BGH, Urteil v. 27.6.2014, V ZR 51/13.