Wohnung mit Garage – Mieterhöhung muss einheitlich sein

1 Leitsatz

Wird eine Wohnung zusammen mit einem Tiefgaragenstellplatz vermietet, kann eine Mieterhöhung für das Mietverhältnis nur insgesamt verlangt werden. Dies gilt auch dann, wenn die Mietanteile im Vertrag gesondert ausgewiesen sind.

2 Normenkette

BGB §§ 558, 558a

3 Das Problem

Ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. eine Garage liegt nur dann vor, wenn die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde geregelt ist. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag um einen vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag handelt und sich Wohnung und Stellplatz auf demselbem Grundstück befinden (BGH, Beschluss v. 14.12.2021, VIII ZR 95/20). Nur in diesem Fall können die Mietverhältnisse getrennt gekündigt oder die Miete für die Wohnung bzw. Garage getrennt erhöht werden. Wurde die Garage dagegen zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor. Die Garage kann in diesem Fall nur zusammen mit dem Wohnraum unter Einhaltung der Kündigungsschutzvorschriften gekündigt werden. In diesem Fall kann auch die Miete für die Garage nicht separat, d. h. isoliert, erhöht werden. Dies gilt auch dann, wenn die Mietanteile im Vertrag gesondert ausgewiesen sind.

4 Die Entscheidung

In dem vom AG Koblenz entschiedenen Fall war zwischen den Parteien unstreitig, dass ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage besteht. Geltend gemacht wurde aber sowohl bei der Mieterhöhung als auch mit der Klage die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung und daneben die Erhöhung der Miete für den Stellplatz. Dies ist nicht zulässig. Es gibt nämlich nicht eine "Miete für die Wohnung" und eine "Miete für den Stellplatz", sondern nur eine "Miete für die Wohnung mit Stellplatz". Der Umstand, dass im Mietvertrag die Mietanteile für Wohnung und Stellplatz aufgeführt sind und die beiden Mieterhöhungen gleichzeitig verlangt werden, ändert daran nichts. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete eines aus zwei Teilen bestehenden Mietobjekts ist nicht notwendigerweise identisch mit der Summe der Vergleichsmieten der getrennt vermieteten Objekte. Nicht fernliegend sei nach Auffassung des Gerichts, dass gerade die Kombination von zwei Teilen einen besonderen Mehrwert hat, sodass die Gesamtvergleichsmiete über der Summe der Einzelvergleichsmieten liegt oder dass umgekehrt die Gesamtvermietung – etwa wegen eines geringeren Verwaltungsaufwands für Vermieter – auf dem Markt vergleichsweise günstig angeboten wird, sodass die Gesamtvergleichsmiete unter der Summe der Einzelvergleichsmiete liegt.

Hinweis

Der vorliegende einheitliche Mietvertrag wurde von den klagenden Vermietern nicht als solcher, sondern jedenfalls in Bezug auf die Mieterhöhung und die ermittelte Vergleichsmiete als zwei getrennte Verträge mit gesondert zu berechnenden Miethöhen behandelt. Dies wird der von den Parteien gewählten Vertragsstruktur nicht gerecht und ist damit unzulässig. Damit war auch die Zustimmungsklage bereits unzulässig.

5 Entscheidung

AG Koblenz, Urteil v. 25.1.2024, 142 C 1732/23, GE 2024, 199