Wohnungseigentümergemeinschaft (WEMoG) / 2.2 Mängelrechte

Allerdings fehlt es mit Blick auf die primären Mängelrechte der Erwerber an einer Gemeinschaftsbezogenheit. Hierbei handelt es sich um die Nacherfüllung, Selbstvornahme und das Verlangen eines Kostenvorschusses. Der Eigentümergemeinschaft können diese Ansprüche zur Ausübung durch Beschluss übertragen werden. Insoweit ergibt sich die Ausübungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht aus § 9a Abs. 2 WEG. Hier ist vielmehr der Rechtskreis der §§ 18 Abs. 1, § 19 WEG betroffen und hier die Vergemeinschaftung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Erhaltungsmaßnahme.^[1]

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Durchsetzung der Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche aus den Erwerbsverträgen der einzelnen Wohnungseigentümer nicht zwingend eine einheitliche Rechtsverfolgung seitens der Gemeinschaft erfordern, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind. Denn der Wohnungseigentümer, der selbstständig die Mängelbeseitigung gegen den Veräußerer verfolgt, handelt grundsätzlich auch im wohlverstandenen Interesse aller anderen Wohnungseigentümer, und er darf seine vertraglichen Rechte im Grundsatz selbst wahrnehmen.^[2]

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 einen Vergemeinschaftungsbeschluss bezüglich der Geltendmachung von Mängelrechten gefasst, besteht ihre Prozessführungsbefugnis auch nach der Neuregelung der Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in § 9a Abs. 2 WEG fort.^[3]

Der Erwerber von Wohnungseigentum kann seine individuellen Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Verkäufer selbstständig verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Er kann dem Verkäufer eine Frist zur Mangelbeseitigung grundsätzlich selbst dann setzen, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Durchsetzung der Mängelansprüche an sich gezogen hat.^[4]

Die Wohnungseigentümer können auch ihre Rechte gegen den Bauträger in Bezug auf die ordnungsmäßige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums vergemeinschaften. Ohne schlüssige Darlegung und ohne Vorlage eines auf die Vergemeinschaftung gerichteten Beschlusses ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings nicht aktivlegitimiert und eine von dieser etwa auf Vorschusszahlung gerichtete Klage abzuweisen.

[1] BGH, Urteil v. 11.11.2022, V ZR 213/21, ZMR 2023, 307.

[2] BGH, Urteil v. 11.11.2022, V ZR 213/21, ZMR 2023, 307.

[3] BGH, Beschluss v. 1.2.2023, VII ZR 887/21, ZMR 2023, 651.

[4] Brandenburgisches OLG, Urteil v. 13.12.2023, 4 U 22/23, juris.