Wohnungseigentum entsteht nicht allein durch Einbau von Küche und Bad

Leitsatz

1. Der genehmigte Einbau von Küche und Bad in ein Teileigentum im Dachraum bewirkt keine Umwidmung des Teileigentums in Wohnungseigentum.

2. Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluß, der dem Teileigentümer, dem zugleich eine Wohnung gehört, die dauerhafte separate Nutzung derartiger Dachräume zu Wohnzwecken untersagt, steht auch der Erlaubnis zur Vermietung zu Wohnzwecken an Dritte entgegen.

Sachverhalt

Der Wohnungseigentümer einer Dachgeschoßwohnung war gleichfalls Teileigentümer eines darüber liegenden Dachraumes. In der Teilungserklärung war bestimmt, daß die Eigentümer zur Ausübung eines Berufes in ihren Wohnungen oder in den Dachräumen nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt seien, gleiches galt hinsichtlich der Vermietung der Wohnungen sowie der Dachräume. Betreffender Wohnungseigentümer baute nun den entsprechenden Dachraum zu einem Arbeits- und Gästezimmer mit Bad und Kochnische aus.

Mit Beschluß der übrigen Wohnungseigentümer wurde dieser aufgefordert, das Nutzungsverhältnis für den Dachraum mit einem Gewerbebetrieb zu beenden, weiter wurde beschlossen, daß eine dauerhaft separate Nutzung der Dachräume zu Wohnzwecken nicht gestattet sei. Der Wohnungseigentümer bat anschließend erfolglos die Verwalterin um Erteilung einer Genehmigung für die Vermietung der Dachräume und beschritt schließlich den Rechtsweg.

Entscheidung

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Vermietung der Dachräume zu Wohnzwecken war tatsächlich nicht gegeben. Die Teilungserklärung enthielt hinsichtlich der Dachräume die Bezeichnung "nicht ausgebauter Dachraum", im Aufteilungsplan waren die entsprechenden Räume lediglich als "Bodenräume" gekennzeichnet. Diese, bei der Begründung des Wohnungseigentums notwendige Festlegung als Wohnungs- oder Teileigentum enthält wiederum eine Zweckbestimmung dahingehend, daß die im Sondereigentum stehenden Räume bei Wohnungseigentum nur als Wohnräume und bei Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen.

Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf nun aber der Zustimmung aller Wohnungs- und Teileigentümer sowie der Eintragung in das Grundbuch. Eine entsprechende Grundbucheintragung unterblieb und es konnte auch aus der Zustimmung der Wohnungseigentümer zum Ausbau des Dachraumes nicht auf eine verbindliche Umwandlung des Teileigentums an dem Dachraum in Wohnungseigentum geschlossen werden. Diese Zustimmung deckte andererseits aber auch nicht die Nutzung dieses Raumes als selbständige Wohnung.

Was nun die Vermietung der in Rede stehenden "Dachwohnung" anbelangt, konnte hierauf selbstverständlich kein Anspruch bestehen. Dies ergab sich zum einen bereits aus der unzulässigen Nutzung der Räume als Wohnung und zum anderen auch aus dem entsprechenden Eigentümerbeschluß.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 19.11.1997, 24 W 1011/97

Fazit:

Der Wohnungseigentümer machte im Verfahren noch geltend, ihm stehe ein Rechtsanspruch zur Vermietung der Dachräume aus dem Grundsatz von Treu und Glauben zu, da für den Dachausbau erforderliche baubehördliche Genehmigungen vorgelegen hätten.

Hierzu ist generell zu bemerken, daß eine öffentlich-rechtliche Genehmigung für den Dachausbau zu Wohnzwecken privatrechtliche Beziehungen der einzelnen Wohnungseigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft nicht berühren. Aus einer baubehördlichen Genehmigung ergeben sich jedenfalls keine Ansprüche auf Nutzung als Wohnung in Abweichung von Vereinbarungen der Gemeinschaft.