Wohnungseigentum: Gebrauch als Privatklinik? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Ein Wohnungseigentümer darf seine Wohnung grundsätzlich nur zum Wohnen gebrauchen. Nach einer typisierenden Betrachtungsweise kann ihm aber ein Gebrauch erlaubt werden, der nicht mehr als ein "Wohnen" stört.

Gebrauch des Wohnungseigentums

Die Räume eines Wohnungseigentums sind zum Wohnen bestimmt. Ihre ordnungsmäßige Benutzung richtet sich nach diesem Zweck. Hierzu gehört in erster Linie der Gebrauch der Wohnung als Lebensmittelpunkt sowie die entsprechende Benutzung, also vor allem das Vermieten. Der Begriff "Wohnen" ist weit zu verstehen. Entscheidend ist, welcher Gebrauch stattfindet. Die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an Flüchtlinge und Asylbegehrende dient beispielsweise grundsätzlich Wohnzwecken – auch dann, wenn die Bewohner nicht familiär verbunden sind. Der Gebrauch von Wohnräumen als Heim oder heimähnliche Einrichtung dient hingegen nicht Wohnzwecken. Kein bloßes Wohnen ist ferner der Gebrauch von Wohnräumen als Ingenieur-Planungsbüro ohne Publikumsverkehr, als Patentanwaltskanzlei oder als eine psychologische Einzelpraxis. Die Zulässigkeit dieses Gebrauchs kann sich aus einer typisierenden Betrachtungsweise ergeben. Nach dieser Betrachtungsweise kommt es auf die Umstände an. Eine Arztpraxis mit erheblichem Patientenverkehr soll danach unzulässig sein. Für eine Privatklinik kann es anders sein. Mi dem AG dürfte es richtig sein, für die Beurteilung zu klären, wie sich der Kläger den Betrieb vorstellt.

Einwilligung des Verwalters

In der Gemeinschaftsordnung heißt es, der Verwalter solle in die Gebrauchsänderung einwilligen. Solche Regelungen sind heutzutage anders zu lesen! Der Sache nach steht dort, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer müsse einwilligen, vertreten durch den Verwalter. Damit sind die Rechte des Verwalters nach § 27 Abs. 2 WEG erweitert worden. Es spricht aber grundsätzlich nichts dagegen, die Frage der Einwilligung in die Versammlung zu bringen und dort die Wohnungseigentümer, für die die Verwaltung ansonsten den Willen bilden würde, die Frage entscheiden zu lassen.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Frage, ob ein anderer als der erlaubte Gebrauch zulässig ist, ist jedenfalls in vielen Fällen nur nach sorgfältiger Abwägung zu treffen. Will die Verwaltung selbst handeln und gibt sie die Frage nicht an die Wohnungseigentümer zurück, sollte sie sich in der Regel rechtlich beraten lassen. Ein entsprechender Vertrag dürfte häufig nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ohne Befassung der Wohnungseigentümer geschlossen werden dürfen.