Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 1.3.1 Grundsätze

Grundsätzlich liegt eine Erhaltungsmaßnahme auch dann vor, wenn zwar die betreffende Anlage noch funktionstüchtig ist, mit ihrem Ausfall allerdings in naher Zukunft jederzeit zu rechnen ist.^[1] Die Wohnungseigentümer müssen also nicht zuwarten, bis eine bereits marode Heizungsanlage tatsächlich ausfällt. Die Art der Beheizung wird durch einfach-mehrheitlichen Beschluss geregelt.

• Grundsätzlich steht auch den Wohnungseigentümergemeinschaften die Möglichkeit offen, innerhalb der 5-Jahresfrist des § 71i Satz 1 GEG eine Heizungsanlage einzubauen, die nicht die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt (siehe Kap. 6.3).
• Auch können sich die Wohnungseigentümer vor Ablauf der in § 71 Abs. 8 GEG geregelten Fristen für eine derartige Anlage entscheiden. In diesem Fall muss aber die Anforderung des § 71 Abs. 9 GEG einer stufenweisen Einbindung erneuerbarer Energien beachtet werden (siehe Kap. 7).

Im ersten Fall stellt sich allerdings die Frage, ob ein Beschluss über eine Interimslösung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Denn im Fall des § 71i GEG kann die Heizung nur für einen 5-Jahres-Zeitraum betrieben werden, soweit sie nicht die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss eine Heizung eingebaut bzw. eine Beheizungsart gewählt werden, die diese Vorgabe erfüllt. Insoweit wird es auf die Maßgaben des konkreten Einzelfalls ankommen.

Wartung

Bei noch intakter Heizungsanlage sollten Verwalter darauf bedacht sein, diese regelmäßig durch eine Fachkraft warten zu lassen. Entsprechende Aufträge können Verwalter unabhängig von der Größe der verwalteten Eigentümergemeinschaften eigenständig auf Grundlage von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG vergeben, da es sich stets um eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung handelt, die von untergeordneter Bedeutung und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden ist.

Information und Informationsbeschaffung

Von ganz erheblicher Bedeutung ist die frühzeitige Information der Wohnungseigentümer über die Rechtslage und vor allem auch die Informationsbeschaffung. Die Gemeinschaften werden nicht umhinkommen, sich sachverständig beraten zu lassen über die Möglichkeiten in ihrem konkreten Einzelfall. Beschlüsse über einen erforderlich werdenden Heizungsaustausch müssen ebenso ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen wie sonstige Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen oder auch solche der baulichen Veränderung. Dies setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer auf Grundlage ausreichender Informationen ihr Ermessen bei der Beschlussfassung ausüben können.

[1] OLG München, Beschluss v. 7.8.2007, 34 Wx 3/05, ZWE 2008, 27.